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被拍卖的屋子都是烂屋吗？ 许多人都会以为被拍卖的房子一定有很大的问题，例如一定是烂屋或风水不好导致被拍卖，包括以前的我! 今时不同往日，我们或许需要改观了。。。为何？ 试想想，我们父母的那一代，很抗拒向银行贷款买屋，最好是用现金买，或是尽快还完房贷。所以以前的人，没有经济能力就不会轻易买屋，因为害怕向银行借钱，利息还不完！ 看看现今年轻的一代，胆量大的多有人在，不知是否被误导，或是习得半桶水，就非常勇敢地拼命努力借贷，年纪轻轻就欠下了几百万的房屋贷款。也有些年轻人会认为银行肯借越多钱给他，表示他越有本事，并没有进一步好好策划将来该如何还房贷。 银行的贷款是借了非常多，但是却 缺乏风险管理的知识 ， 缺乏财务管理的能力 ，赚钱的速度也不够快，导致最终无法偿还银行贷款。如果欠下6个月的房屋贷款，房子就会被银行拍卖了！ 现在要购买房子，其实不会太难，因为许多发展商都给 "零头期” 的优惠，一分钱也不需要出，只要银行批准贷款，就能让年轻人轻易的拥有好几间屋子（这当中也使用了一些技巧）。只是，房屋建好过后，没有如预期那样容易出租或转售，导致借贷人无法偿还房贷，房子只好被拍卖了！ 看看下面这个例子，您或许会对被拍卖的房子有一些改观。   如果来槟岛，在槟城大桥上，您会看到这个非常有特色的 Condo, 有"一双" 大小眼俯视着槟威大桥。 这个豪华公寓名叫 【Arte S】 , 座弱在 University Science Malaysia 后面， 大约只是400米的距离。她也靠近 Bayan Lepas 工业区， 靠近 Queensbay Mall（槟岛最长的 Shopping Mall), SPICE exhibition center, 飞机场，巴士总站，医院 等等。 由于她是 commercial title, 所以是槟岛上少有，拿来做 Airbnb homestay 用途，相当成功的一间豪华公寓。 Arte S 的租客有 USM 教授，本地或国际学生，甚至是学生的家长们。  USM 大学一年有2或3次的开学semester, 假期 semester, 毕业典礼等许多活动。开学时期，家长们都会偕老带幼的陪同 “小孩” 一同来到大学，为小孩准备开学的事务。家长们一来到，就会住上一个星期左右，这让

房产投资： 如何有效的改善/ 提高房产投资的回报率 Return of Investment ROI 现在房子越来越贵，应该如何投资才能拿到漂亮的投资回报率 Return of Investment 呢？ 2019年应该如何投资房产，才能最快得到投资回报呢？ 3 种选择！  我们先来看看如何计算最基本的 房产投资 ROI Basic Formula: 在槟城，我看到有些 RM500K 左右的高级公寓，只能月租 RM1200左右。 RM500K 的房屋价格，如果向银行贷款90%，年利率3.5%, 偿还期35年，每个月的 monthly installment 则需要 RM2,130。 再加上公寓的管理费 maintenance fee 大约 RM200，月租其实需要 RM2,330 才没有经济负担。 利用上面这个例子，我们算算 ROI 是多少？ 如果月租 RM1200, 做包租婆（屋主）的其实每个月需要倒贴 RM1130 让别人入住你的家。 以上这个简单的计算还没有包括购买房产时的印花税，律师费，出租前的装修费用等等。如果要加入计算，可以加在 Property Value。 另外我们看看，如果每个月能够收到 RM2330 的月租，这是多少巴仙的投资回报率 Return of Investment 呢？ 从这个简单的计算来看， 健康的投资回报率 ROI 应该需要达到 6% 或更高 。 问题是， 我们应该如何拿到 ROI = 6% 或更高呢？ 有 2个重要因素 需要衡量，可以帮助您有效地 提高投资回报率 ROI 。 1. Property Value 房产价格 2. Monthly Rental 租金 1. Property Value 在现今时代， 什么时候买房最便宜，风险最低？ 有许多人认为是在发展商 new project pre-launching 的时候，才能得到最便宜，最多rebate的房屋价格，所以必须越早预定就越便宜。   这个想法在几年以前，经济好，房市旺的时候，或许是这样。但是，接下来几年，有许多不确定因素，房价又贵，选择购买新房产必须额外谨慎，不然买错就亏大钱了！ 自2018年，经过几个月的观察，我发现有许多在2014年 launching 的新项目，现在建

如果您能够获得 RM450K 的银行贷款，你 应该如何投资房产，才能获得最大的投资回酬 ！ 如果您能够以最少的钱，去获得最大的投资回酬， 将杠杆的威力发挥到极致，将投资风险降到最低 ，您就赢了一般的投资者。 前2天我跟一位 Uncle A 分享投资房产。他很希望能够买到比较大的房子给家人，但是他的income tax 给得不多，他知道他无法，也不可以买到贵的房子。 目前在槟岛，普遍的新公寓价格大约是 RM500/sqft。 1000sqft 的新公寓就大约 RM500K 左右，贷款90% 就是 RM450K 。 由于每个月需要供大约 RM2280 的房贷，每个月所需要的 nett income 大约是 RM3500 就比较有机会获得银行贷款 （如果没有供车和欠卡债）。 如果是 Gross income （未扣除 EPF 和 SOCSO), 就需要大约 RM4000 的月收入。 这一位 Uncle A 没有钱吗？ 其实不是的，income tax 给得不多，并不代表没有钱。槟城有许多 uncle 和 aunty 是赚现金的，只是无法买到比较贵的房子而已。 在 new project 和 sub sale properties 市场里，如果income tax 给得不多，这位 Uncle A 是无法购买贵的房产的。 但是，在 lelong properties 市场里，这位 Uncle A 就能够买到很大间的房子！ 这是因为在 lelong properties 市场的房屋买卖合同里，一间 RM800K 的高级公寓可能只卖 RM450K! 没有给很多的 income tax, 又能买到大房子，这只能在 lelong properties 市场里面找得到。 下面就是一个例子： 在槟岛 Sungai Ara/ Bayan Lepas 一间 1598sqft 的高级公寓，被 lelong 只卖 RM486K! 这个是有私人电梯出入的高级公寓，还有包括2个 car parks, Freehold！ 我问过银行，银行的估价可以达到 RM830K! RM486K/1598sqft = RM304/sqft 而已， 和她附近大约 RM500/sqft 或更贵的公寓相比，和 槟岛的 affordable homes 相比，这简直是太值得了！