Debt Service Ratio that Affect Loan Ability
房产投资规划篇：
上一篇分享了个人 或 sole proprietor 的收入，应该如何管理以便提高房屋贷款申请批准率。
续上一篇。。。
http://beyondpropertyinfo.blogspot.com/2018/06/calculate-increase-housing-loan-ability.html
Debt Service Ratio 如何影响房屋贷款申请
3. DSR （Debt Service Ratio)
国家银行有规定每个人的贷款负担不可以超过个人/ 家庭 Nett Income 的几十巴仙，以免被债务压垮，生活陷入困境。年收入高的个人/家庭能够比 年收入低的群体获得比较高的 DSR。
比如：
年收入低于 RM24K， DSR 是 50%
年收入 RM24K ～ RM36K, DSR 是 60%
年收入 RM36K ～ RM60K, DSR 是 60%~85%
年收入 RM60K 以上， DSR 是 85%
如果利用月收入来计算 DSR, 得到的 Loan Ability 或许不高。但是，计算 DSR 不只是看月收入，因为打工一族或许一年领取13个月的薪金，另外还有花红，allowances, 这些收入都需要报税，所以利用这些额外的收入来计算 DSR, 还可以提高 Loan Ability。
DSR 的巴仙率越高，越能够得到比较高的贷款。
有的银行会根据您住的地址，比如住在吉隆坡大城市 或是 住在郊外，住在槟岛或住在北海， 来衡量你的 DSR。住在大城市，DSR 会比较低，因为生活开销比较高。年收入比较低的，DSR 会比较低，因为大部分的收入需要支撑最基本的生活开销。
4. Total Commitment (Car + PTPTN + Credit Card + Housing Loan)
这些 commitment 会非常直接影响到你的房屋贷款能不能得到批准。
A) 汽车
从以下的计算来看，如果你大学毕业后有RM3000 的工资，马上买了一辆需要月供RM500 的新 Myvi 汽车，那么你的房屋贷款可能就会减少了RM100K，可能连RM400K 的可负担房屋都无法购买了。
B）PTPTN 高教助学金
许多大学生在毕业后就欠下了 PTPTN 助学金。年轻人千万别以为这个债务可以不需要还，因为她会让你申请不到银行贷款。
大学毕业后，可以慢慢的以月供方式慢慢还这个教育债务，比如一个月 RM200。
如果没有文件证明你有每个月定时还 PTPTN，那么就会被计算5% 的 commitment。
** 比如欠下PTPTN 高教助学金 RM20K, 计算 5% 就相等于 RM1000
(RM3000 x 0.8 x 0.7 - 1000) x 200 = RM136,000
可以购买的房屋价格大约是 RM150K而已（这几乎是无法买到房子了）。
** 马来西亚高教部在5月的时候，宣布让月收入 RM4000 以下的人，暂时无需偿还 PTPTN。但是，所欠的钱，会不会影响 DSR 的计算，暂时还不肯定。
为了不要让 PTPTN 影响你的贷款批准率。今天就赶快还清她吧。
C) Credit Card / Advance Cash/ Personal Loan
Credit Card 信用卡如果不懂得使用，是最容易让人制造债务的工具。Credit Card 就是提供您便利，不需要带太多现金也可以购买任何你想要买的东西。如果东西太贵，您就可以做分期付款，慢慢还。如果在生活/生意开销上现金不够，您也可以申请 Advance Cash, 让您在最短的时间，解决您 “钱不够用” 的问题。
“钱不够用” 的问题看似解决，但是你的所有卡债和个人贷款都被记录在 CCRIS 报告里面了。当申请房屋贷款时，银行一定会检查你的 CCRIS 和 CTOS 报告。当银行看到你的信用卡有许多的 “monthly installment” （A)或是 “outstanding balance”（B), 就会降低你的 loan ability (LA) , 让您无法得到较高的房屋贷款。
因此，申请房屋贷款以前，尽快先还清卡债！
银行或许会向您获取 monthly installment 的 bank statement 证明，请准备给银行。这样银行就会依照您的 monthly installment 来计算 DSR, 比如一个月 RM400。
如果您没有 monthly installment 的证明，那么银行就根据你的 outstanding balance x 5% 来计算，降低您的 LA。
例子：您借了 personal loan RM10k, monthly installment 原本是 RM400。但是，因为您无法提供银行 bank statement 证明，银行只好计算 RM10k x 5% = RM500 来降低您的 LA。
信用卡是银行用来鉴定您的信用的工具。没有信用卡，或是有卡却没有使用，其实也是不好的。由于银行无法看到你过去的还债习惯，不晓得您会不会准时还债，所以就对您的信用产生质疑。
因此，您还是需要申请至少一张信用卡，每个月使用一些，每个月准时还清，才能建立您和银行之间的信用。
另外，也不鼓励一直更换信用卡。有好多人申请信用卡是为了礼物，6个月后就割除了（我也会这样😝）。但是，您必须至少保留一张长久使用的信用卡，将来能让银行查看您长久，稳定的还钱习惯。
如果您有信用卡出现了不良的还钱记录，比如2个月或以上没有还钱，那么CCRIS 报告上就会显示出来 （C），房屋贷款的申请就受阻了。不良的卡需要马上还清债务，然后割除她，才不会影响你申请房屋贷款的批准。
如果因为某些原因而无法割除这些不良记录的信用卡，那么就需要等待12个月以后才会从CCRIS 报告上除掉不良记录，意思就是需要等待12个月之后才能让您的房屋贷款申请，比较容易获得批准。12个月的等待耶，您愿意吗？
最后，为何您需要知道如何计算自己的LA，还有上面那些讯息？把银行需要的文件全部交给他，让银行处理不就搞定了吗？
如果您不晓得如何自己计算，或是没有准备良好的财务状况而做出房屋贷款申请，被银行拒绝的机率就很高，浪费了银行的时间，和自己的时间。更重要的是，您被拒绝的贷款申请，也会透露在CCRIS报告里面。如果您有许多的贷款申请被拒绝，其他银行看到也对您缺乏信心，就更难批准您的贷款了。
站在银行的立场来思考，我应该借钱给一位已经被许多银行拒绝申请的客户吗？如果我借他钱，风险是不是很高呢？我是不是应该向这位顾客拿更多的文件来证明他的财务状况呢？
因此，先准备好自己的良好财务记录和证明，先计算自己的LA,申请房贷时就容易获得批准，将来再申请也不难😄。
好了，暂时分享这么多。希望以上的分享能够帮助想买房的您，让您在计划买房之前，做一些准备。如果房屋贷款申请被拒绝，一般上银行也会告诉您为何被拒绝。银行其实是会尽量帮助您得到房贷批准的。
如果觉得我的分享能够帮助到朋友，请帮忙小弟分享，感激不尽。我还会继续分享和买房有关的资讯给大家。谢谢您的阅读。
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续上一篇。。。
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Debt Service Ratio 如何影响房屋贷款申请
3. DSR （Debt Service Ratio)
国家银行有规定每个人的贷款负担不可以超过个人/ 家庭 Nett Income 的几十巴仙，以免被债务压垮，生活陷入困境。年收入高的个人/家庭能够比 年收入低的群体获得比较高的 DSR。
比如：
年收入低于 RM24K， DSR 是 50%
年收入 RM24K ～ RM36K, DSR 是 60%
年收入 RM36K ～ RM60K, DSR 是 60%~85%
年收入 RM60K 以上， DSR 是 85%
如果利用月收入来计算 DSR, 得到的 Loan Ability 或许不高。但是，计算 DSR 不只是看月收入，因为打工一族或许一年领取13个月的薪金，另外还有花红，allowances, 这些收入都需要报税，所以利用这些额外的收入来计算 DSR, 还可以提高 Loan Ability。
有的银行会根据您住的地址，比如住在吉隆坡大城市 或是 住在郊外，住在槟岛或住在北海， 来衡量你的 DSR。住在大城市，DSR 会比较低，因为生活开销比较高。年收入比较低的，DSR 会比较低，因为大部分的收入需要支撑最基本的生活开销。
4. Total Commitment (Car + PTPTN + Credit Card + Housing Loan)
这些 commitment 会非常直接影响到你的房屋贷款能不能得到批准。
A) 汽车
从以下的计算来看，如果你大学毕业后有RM3000 的工资，马上买了一辆需要月供RM500 的新 Myvi 汽车，那么你的房屋贷款可能就会减少了RM100K，可能连RM400K 的可负担房屋都无法购买了。
B）PTPTN 高教助学金
许多大学生在毕业后就欠下了 PTPTN 助学金。年轻人千万别以为这个债务可以不需要还，因为她会让你申请不到银行贷款。
大学毕业后，可以慢慢的以月供方式慢慢还这个教育债务，比如一个月 RM200。
** 比如欠下PTPTN 高教助学金 RM20K, 计算 5% 就相等于 RM1000
(RM3000 x 0.8 x 0.7 - 1000) x 200 = RM136,000
可以购买的房屋价格大约是 RM150K而已（这几乎是无法买到房子了）。
** 马来西亚高教部在5月的时候，宣布让月收入 RM4000 以下的人，暂时无需偿还 PTPTN。但是，所欠的钱，会不会影响 DSR 的计算，暂时还不肯定。
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C) Credit Card / Advance Cash/ Personal Loan
Credit Card 信用卡如果不懂得使用，是最容易让人制造债务的工具。Credit Card 就是提供您便利，不需要带太多现金也可以购买任何你想要买的东西。如果东西太贵，您就可以做分期付款，慢慢还。如果在生活/生意开销上现金不够，您也可以申请 Advance Cash, 让您在最短的时间，解决您 “钱不够用” 的问题。
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如果您没有 monthly installment 的证明，那么银行就根据你的 outstanding balance x 5% 来计算，降低您的 LA。
例子：您借了 personal loan RM10k, monthly installment 原本是 RM400。但是，因为您无法提供银行 bank statement 证明，银行只好计算 RM10k x 5% = RM500 来降低您的 LA。
信用卡是银行用来鉴定您的信用的工具。没有信用卡，或是有卡却没有使用，其实也是不好的。由于银行无法看到你过去的还债习惯，不晓得您会不会准时还债，所以就对您的信用产生质疑。
另外，也不鼓励一直更换信用卡。有好多人申请信用卡是为了礼物，6个月后就割除了（我也会这样😝）。但是，您必须至少保留一张长久使用的信用卡，将来能让银行查看您长久，稳定的还钱习惯。
如果您有信用卡出现了不良的还钱记录，比如2个月或以上没有还钱，那么CCRIS 报告上就会显示出来 （C），房屋贷款的申请就受阻了。不良的卡需要马上还清债务，然后割除她，才不会影响你申请房屋贷款的批准。
如果因为某些原因而无法割除这些不良记录的信用卡，那么就需要等待12个月以后才会从CCRIS 报告上除掉不良记录，意思就是需要等待12个月之后才能让您的房屋贷款申请，比较容易获得批准。12个月的等待耶，您愿意吗？
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以下是一个“家庭收入负担最高房价”，只能做一个参考，因为还需要看您的财务负担。
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