How to Improve ROI Effectively

房产投资：
如何有效的改善/ 提高房产投资的回报率 Return of Investment ROI
现在房子越来越贵，应该如何投资才能拿到漂亮的投资回报率 Return of Investment 呢？
2019年应该如何投资房产，才能最快得到投资回报呢？
3 种选择！ 

我们先来看看如何计算最基本的房产投资 ROI
Basic Formula:

在槟城，我看到有些 RM500K 左右的高级公寓，只能月租 RM1200左右。
RM500K 的房屋价格，如果向银行贷款90%，年利率3.5%, 偿还期35年，每个月的 monthly installment 则需要 RM2,130。
再加上公寓的管理费 maintenance fee 大约 RM200，月租其实需要 RM2,330 才没有经济负担。

利用上面这个例子，我们算算 ROI 是多少？
如果月租 RM1200, 做包租婆（屋主）的其实每个月需要倒贴 RM1130 让别人入住你的家。
以上这个简单的计算还没有包括购买房产时的印花税，律师费，出租前的装修费用等等。如果要加入计算，可以加在 Property Value。

另外我们看看，如果每个月能够收到 RM2330 的月租，这是多少巴仙的投资回报率 Return of Investment 呢？
从这个简单的计算来看，健康的投资回报率 ROI 应该需要达到 6% 或更高。
问题是，我们应该如何拿到 ROI = 6% 或更高呢？

有2个重要因素需要衡量，可以帮助您有效地提高投资回报率 ROI。

1. Property Value 房产价格
2. Monthly Rental 租金

1. Property Value
在现今时代，什么时候买房最便宜，风险最低？
有许多人认为是在发展商 new project pre-launching 的时候，才能得到最便宜，最多rebate的房屋价格，所以必须越早预定就越便宜。
 
这个想法在几年以前，经济好，房市旺的时候，或许是这样。但是，接下来几年，有许多不确定因素，房价又贵，选择购买新房产必须额外谨慎，不然买错就亏大钱了！

自2018年，经过几个月的观察，我发现有许多在2014年 launching 的新项目，现在建好了，想二手转售却很难提高价格出售，特别是想要以价格 RM500K 卖出的公寓。现在可以找到许多新建完毕的公寓，也只是以4 或 5年前的 launching price, 加入一些银行的 progressive interest，一些 agent commision 和 其他费用来 “无/低利润” 出售。有些房产投资者只想尽快脱售，无亏就当赚。
一些许久无法出售的房产，如果前屋主无法负担承重的房贷，欠了几个月的银行贷款，就被逼进入拍卖市场了。因此，最近看到越来越多漂亮的新公寓，刚获得入伙准证几个月，还在发展商的 master title 里，却已经被拍卖了。。。
被拍卖的房子，已经不是我们以前所想象的烂公寓了。几年前，房产投资风气旺盛，许多年轻人买了过多的房子，遇到现在的经济不景或裁员，市场就慢慢出现了被拍卖的新房子。

这里就有一个非常值得投资的豪华公寓例子。
Project Name: Arte S service apartment, Penang Island
Completion: 2015
Size： 1262sqft， 3 bedrooms type
High Floor, Freehold, 2 carparks
特点：Private Lift 私人电梯
地点：400 meter distance to University Sains Malaysia, USM
靠近 Bayan Lepas FTZ, Queensbay Mall 等等，地点非常棒！
这个豪华公寓的设计，目前是非常槟岛上最独特的。上面2个 viewing deck 能够望到槟城大桥。目前市场上卖的最低价格大约是 RM720K。
Next Auction Price: [24% below market value] RM550K

如果购买到这个 Auction Price 的公寓，你的投资就比别人省下了大约RM170K。Property Value 降低，就能提高你的投资的回报率 Return of Investment ROI

目前 Arte S 1262sqft 的月租金是大约 RM2000。如果以市价 RM720K 来计算 ROI, 回酬不是很健康。。。

那么，如果以auction price RM550K 来计算 ROI, 回酬就提高了许多！

想要赚到更高的租金回酬，接下来就看如何提高租金了！

 


2. Monthly Rental
影响投资回报率的第二个因素就是租金了。
我相信大家对 AirBnB 都不陌生。月租金无法提高，但是短租却能够非常有效的提高 ROI。由于 Arte S Penang 是 commercial title, 所以有人就做 homestay 来赚取更高的租金回报。

有一间 Hotel Company 目前就帮忙管理 Arte S 的短租, T+ Hotel。
http://www.thotel.com.my/hotels/artes
3房式的 Arte S condo, 目前一个晚上是租 RM390.
根据 Malaysia Tourism Statistic, Penang Hotels 的入住率是 60% 或以上。最近 Homestay 的需求更是越来越受欢迎。

如果一晚租 RM390， 我们计算 50% 的入住率，一个月就有 RM390 x 15 = RM5850
如果以auction price RM550K，配合 homestay 的回酬 来计算 ROI，这是一个非常健康，非常棒的投资！

读到这里，应该对如何投资才能拿到漂亮的投资回报率 Return of Investment 有更多的了解吧！
好消息是，这间 Arte S auction property 目前还有，我非常推荐！

这里看看一些便宜又好地点的 Auction properties, call off case, 跳楼货，bulk purchase deals
https://www.facebook.com/groups/PropertiesBMV
Auction Properties 不需要 bid, 一定买到！**
Bulk purchase deals 肯定比发展商配套便宜！
Call off case，跳楼货 肯定市场最便宜！

 * *T&C Apply，需要多了解

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