Beyond Property Info

现在市场上有许多待售的二手房，有许多都无法在短时间内卖出。  想将房子尽快的卖出，屋主是否需要不断的降低价格，还是应该聘请更多位的房产中介 呢？ 不断降低房子价格会不会为您的房子打折扣？ 聘请多为房产中介，但是如果不专业，能不能尽快将房子卖出呢？ 看看以下的短视频，对想卖房的您，或是身为房产中介的您，或许会有一些启发。  卖房，其实就是为一间房子，找到适合她的新主人。有句话是这么说的，“ 没有最好的房子，只有最适合的房子。 ” 说到底，这世上没有完美的房子， 不是人人都买到完美的房子，而是买到适合她居住的房子 。 无可否认，专业的房产中介，为房子匹配适合的主人，扮演着非常重要的角色。 以上的房产中介，非常巧妙的运用了以下的几个 销售技巧 ： 这位专业的房产中介可是有做足功课的！💪 1. 让顾客知道自己很专业，能够协助他们解决问题 2. 展示产品优势 3. 让顾客感觉享受到定制的服务 4. 适时和适当的夸奖顾客 5. 把劣势变成优势 6. 讲一手好故事，牵动顾客情绪 7. 尽量避免直接说出价格 8. 及时打消顾虑 9. 提高顾客的信心和未来盼望 我特别喜欢后面 closing 时的一句： “ 如果您和您先生都这么优秀，连您们都买不起房，那太不公平了 ！” 听了以上这句，让我补充： “如果这么优秀的您，在现在房价下跌时期，还买不起低于市价 30% 以上的拍卖房，那您还是别看房了呗！” 😅（开玩笑，别打我） 你们认为，这个房产中介的专业服务，能够被线上网络服务取代吗？ 谢谢阅读和观看。 如果想买低于市价的房子，欢迎加入我的 Facebook 好康头收藏组： Properties Below Market Value {好康头精华} 如果想以 Private Auction 的方式来协助您卖掉一些产业，欢迎联络我 Elvin 016-6740050 阅读更多： 投资拍卖屋的 10大 风险, 您必需知道！ Know Risks, Prevent Risks, Avoid Risks!

How to Earn Millions from 100 Dollar Only! 有句话是这么说的： 你把比 尔盖兹 Bill Gates 丢到沙漠里，隔天他就在沙漠中搞出一栋微软；但把乞丐丢到华尔街，过了一年他还是在乞讨 。 您是不是也有这样的 “抱怨” 想法：那些有钱人，只是因为刚好在对的时间点出生，刚好踩在全球经济起飞的时刻。如果他们在我们这个年代出生，我看他还拽不拽得起来！ 这部由美国 Discovery 制作的实境秀： 富豪谷底求翻身 ，非常激励！ 看看富豪有没有办法在 这个时代 ， 从百元开始 ， 没有人脉 ，在一个 陌生的地方 （ 不可透露真实身份） 打造出市值百万的企业 ！ 对于观众，我们就是要看看真正的有钱人都在玩什么游戏！ 实境秀里面的男主角， Glenn Stearns 是目前个人身价大约二十亿美金左右的超级有钱人！ 我检查了一下，发现他的信贷公司，最近好像已经破产。 不过，我觉得他或许只是想在环境不好时，申请破产来暂时抽身吧。谁知，有本事的人，“破产”对他而言，只是经营财务，避开困境的其中一种做法，等待时机适当时，再从新出发。 算了，不理 Glenn Stearns 目前的情况如何，我只想看看有钱人是如何变得有钱，那个 过程才是最重要的 ，你说是吗？  上半部短片，我们看看他如何从百元开始筹募投资资金。下半部短片，就看看他如何投资创业，打造一个市值百万的公司吧！ 实境秀开始时， Glenn Stearns 手中只有 100 元，的确遇到了许多的挑战，处在一般人的“老鼠圈”困境里，赚了一些钱后又被开销了。 接下来，他是如何一步步赚到创业的基金呢？ 赚钱： 开始时，赚钱的确不容易。 从卖小东西开始，小资本，赚小钱，赚的是差价。接下来，是打工，赚的是时薪。后来，他去尝试做服务员，赚服务佣金。以上的赚钱方式，还未展现生意头脑，干的都是体力活！这是不是大多数人的赚钱方式呢？ 接下来就不同了，随着一个大节日即将来临，他决定要抓住这时机，看准这节日所需要的物品，勇敢投资，并利用有限的人脉，和当地人合作，实行买低，卖高商业策略，赚了一笔！ 但是，靠节日售卖物品，收入并无法稳定。因此，他的下一个目标，开始转卖二手车，而且专门找 被拍卖 的法拍车，翻新过后以高价出售，利润高达 10倍！ ...

选公寓单位其实是很科学的。 你可能不知道，最佳楼层是第15 至第17 层！ 好奇吧？ 我们以城中的共管公寓一般楼高十余廿层为例子，来探讨这课题。 投资房产或买屋自居，没那么富有的人们会先烦预算，再去想钱从何来。这两大问题解决后，大家一般上都会开开心心地去选房。 如今房市以公寓单位居多，投资房产者尤其是年轻人，在选购高耸入云的共管公寓单位时，撇开地点、价格、永久或租赁地契等基本考量不谈，专注力都投入 单位设计格局、光照、手工及用料 等，再来就是一些人认为 越高越好，视野景观美好且凉爽 。 住得越高，利比弊多，最主要是空气相对清新，长期以往，健康风险也较低。 选高楼层的理由 首先，如果您的公寓是位处密集的城市区，你逃不了会面对较市郊严重的空气污染，这些污染主要来自数以十万辆计的交通工具，它们每天朝空气中排出废气，在中国这称为汽车尾气。当然，空调机对空气也并不友善。 健康第一，大气污染一般集中在约百尺的高度或以下，所选的 公寓单位高度越高，空气越好越凉爽，视野也更好，有益身心 。 当然，选楼层这回事，胥视个人喜好之余，也看经济能力，如果您倾囊也只能负担一些较杂的地区的公寓，那么，不妨想像，公寓楼下来来往往的车辆、摩托车、街头嘈音如有人殴斗（雪隆有些地区特多奇奇怪怪的外籍人士，这不在话下）。 另一个要选高些的楼层的考量，是您不会知道哪一天隔壁会不会又突然冒出一栋没那么高的公寓或高楼建筑，恰好把你选到的较低层的单位的 窗外的视野 给挡掉了。换句话说，公寓高固然高，还是要注意隔壁是否还有块空地待发展及要发展什么。 马来西亚一年到头非雨即夏，住在高楼大厦密集区的家庭，也要考虑到低层 单位通风度 较差，而且隐私度也较差。 至于 油烟和蛇虫鼠蚁等问题 ，住底层者可能要考虑的，尤其较杂的地区。 选高楼层的缺点 当然，世间没有绝对的完美，住高楼层也有它的缺点。家有学步小儿的年轻家庭或近适婚龄的年轻男女，可能要考虑到 阳台的安全问题 ，这是可以避免的，但阳台就要用铁花封起了。 电梯是另一个考量，这要看公寓档次，一般价格的公寓，配置的电梯普遍上是两个，再豪华的或有四个。 甚至有朋友笑称，以雪隆区的水供表现，较低的楼层可省脚力。 别选近电梯的单位 另外，最好别选近电梯的单位，因为电梯上下的“叮咚”声...

投资房子，真的能够在10年以后涨价一倍吗？ 买房时机不对，回酬差很大！ 究竟 应该如何投资房产，才能达到10年翻倍的目标？ 最近遇到一些顾客，聊起投资房产，都感觉到他们对目前的房产投资缺乏信心。也有许多顾客已经被房贷卡住，难以脱身，因为几年前买的好些房子，现在卖不出，也租不出。 2012年以前，许多人都相信房价能够一直涨，就好像下面这张图片，因此就不断买新的产业！还记得，一些新楼盘推介日，有人会连夜排队，期望第二天能够抢先选到最好的单位，或是得到比较多的折扣。甚至，排在前方的人，还能以高价出售他的排位！ 发展商看到这样的购屋需求，也乘机不断推出新楼盘，不管地点好坏，就算价格上涨，都能卖出！许多在10年前买房的人，也发现他的房价已经涨了最少一倍以上，因此对于房价的上涨，充满信心，也就出现了这样的说法：“ 房价10年涨一倍 ”！ 如今，房市进入寒冬期，发展商有许多房子卖不出，就连二手房的销量也同样下滑了！ 最近在 e南洋 的新闻就写到 “马来西亚建筑商公会（MBAM） 对本地建筑业当前的“死气沉沉”景象感忧虑 ，指公共发展项目若继续迟迟不来， 建筑商可能吃“西北风” 。” -- 这表示，目前新的产业发展项目已经大量减少，有许多建筑商希望能获得政府的公共发展项目，才能确保建筑业得以永续经营。 房价的涨幅连续5年下滑 看看以下的 House Price Index，我国的屋价成长，自2013年起，就已经在慢慢减低，这表示房屋的涨价已经大不如前，甚至还出现跌价和拍卖！ 究竟应该如何投资房产，才能达到10年翻倍的目标？ 天时，地利，人（知识和胆量）很重要！ 买低，出租，卖高！BUY， HOLD，SELL！ 房价是根据市场的需求和供应，有起有落的，买低卖高就能得到最高的回酬! 先看看10年前的House Price Index。 如果在2009年购买的房子，估计只是8年的时间，直到2017年止，房价已经涨了一倍或以上！ 在2012/2013年买的二手屋，如果在7年后的今天成功卖出，估计还能赚30%左右。但如果是 2012/2013年订下的新项目，前年刚拿钥匙，这些新屋在7年后的今天应该是没亏当赚，想卖的就尽快卖吧！ 现在是买房的好时机吗？ 买屋的天时（时机）很重要，才能确...

没缴交房贷多久，房子才会被拍卖？ 2019年，在马来西亚，被银行拍卖的产业有增加的趋势。 根据小弟我的观察，有许多新公寓或房子，也难逃被拍卖的命运。这些被拍卖的新房子，有 许多都是在 2013~2014 年间 launching 的，特别是当时的高级公寓 。当然，一些比较早建好的房子，以及 low cost flat 也有被拍卖。 为何那么多新房子被拍卖了呢？ 其中一个原因就和 Property Market Cycle 有关。 看看以下的 house price index ，我国的房价在2013年出现了高峰。在2013年 new launch 的房子，PSF 价格都非常高。在槟岛的其中一个公寓 Arte S, 在她的那个地点，也出现有史以来的新高价 RM8xx psf, 而且卖得非常好! 为什么屋价那么高，还能卖得那么好？ 看看以下的 Consumer Sentiment Index , 这是市场情绪指数，代表着消费者心情好不好，愿不愿意花钱。如果消费者心情好，多贵都愿意买，只要老子开心就好！😄 2013年以及之前的市场情绪都非常好，再加上2013年之前，人人看到房价一直起，就会觉得买房一定赚，就算发展商就卖得贵，多数的人也照买不误，而且还买许多间！ 2013年过后，不确定是不是因为 GST 的实行，市场消费情绪下滑，房子的交易也开始慢慢的减少。 2018年大选过后，市场情绪也是大好！那一阵子，有几个月的消费税空窗期，许多商家的生意也有短期的改善。只是好景不长，接下来市场就对一些新政策的实行，缺乏了信心。直到今天，市场情绪还是非常低迷，导致许多新房子滞销，二手房子也是无法转卖。。。 在2013年下单买的房子，2017年就拿钥匙了。有许多在2013年投资房产的投资者，原本希望建好后就转卖赚钱，却在2017年就开始遇到了房子无法脱售的麻烦。如果投资者的 cash flow 和资金雄厚，就能度过2017年，2018年，2019年，或2020年的房市低潮期。 无奈，房子需要每个月供房贷。如果在2013年买了许多间房子（不只是一间而已），2017年后卖不出，租不了，那个屋主又无法持续的承担房屋贷款，开始拖欠银行贷款，那么到了今年，就会一间间地被银行拍卖了。   如果房市再无法好转，预料会有更多的拍卖屋出现！ ...

将投资产业化成一项储蓄计划 如果将储蓄放在房产，回酬将是如何？ 18年前，我的朋友刚出来社会工作，还没有赚很多钱。那个时候，和父母同住的他，根本不会想到买房。他赚的钱，会用来买一些自己喜欢的东西，或是和朋友们一起花钱去娱乐和消遣。 我朋友的妈妈在当时做了一个非常有智慧的事情。他的儿子还没有能力买房， 妈妈就帮他付了 10% 头期 ，在一个地点相当不错的地方 买了一间屋子 。 她说就算租金很低，甚至没有租金也不要紧，只是希望他的儿子 每个月还银行贷款 ， 当作 储蓄 ！ 有了还房贷的经济压力，也使他儿子想更努力赚钱，不随意花钱，为要尽快还清房屋贷款。 储蓄投资，或许不是为了租金回酬，而是因为房价涨得比银行利息快！ 储蓄投资，最常看到的情况就是购买有地房产， landed properties。 有地房产，租金偏低，回酬不高，但还是许多人喜欢购买，因为涨价得比较快，主要是赚 capital appreciation！ 在好的地点，由于需求量高，然而土地却非常有限，因此公寓才会出现，而且公寓的价格也越来越贵。现在的年轻人，几乎买不起好地点的有地房产了，因为价格太贵，租金和房屋贷款的差距越来越大，negative gearing 非常多！ 那么，在大城市如吉隆坡和槟城，许多人的储蓄投资就开始放在1000sqft以上 的 3房式公寓了。3房式 的公寓也已经越来越贵，租金无法偿还贷款，但是却能增值得比较快。 什么是储蓄投资？ 就是将钱储蓄在会增值的房产，让你的储蓄随着房价增值。 如果租金不足以偿还房屋贷款，就不值得投资房子了吗？ 不是！ 在好的地点，比如靠近 Twin Tower KLCC，房产投资除了租金回酬，也是因为增值潜能。如果以储蓄的心态来供房屋贷款，我们会发现，投资房子还是值得的。 我拿一个在 KLCC附件的3房式公寓做例子： Crown Regency Service Condo Crown Regency 在吉隆坡黄金地段里面，是低密度服务式公寓，走路10分钟就能到达 Aquaria KLCC, LRT station，Monorail station 和 Pavilion Shopping Mall。非常难得的是 Freehold , 1399sqft, 3 bedrooms。 目前许多靠近 吉隆坡...

年轻人买房前的7大提问 “ 刚需族 ”是指对房子有强烈需要的购屋群体，包括首购族 、青年置业群、婚房主力军等等，他们是房市最强大的“置 业力量”。对于刚需族来说，真的了解自己是否已做好买房 的准备了吗？ 1.工作稳定了吗？ 当刚需族认为自己的工作尚未稳定，并有意找寻新的工作机 会，势必将影响买房后的工作通勤及房贷压力。一旦买了房 子，未来找工作时可能就会想尽量靠近住家，而这或多或少 会对寻找新工作机会产生一定约束力。 2.是否能贷到款？ 国人所有的偿债纪录都会纳入国家银行的中央信贷纪录（C CRIS）系统，而大部分申请房贷被拒的购屋者，几乎都 是因为个人信贷纪录不良所导致。刚需族在申请房贷之前， 不管是车贷、信用卡债务或高等教育贷学金等，都必须按时 偿还，以确保所有记录“干净”才行。 3.是否有足够的资金支付首期款？ 买房最基本的是要准备一笔首期款，金额大概是房价的10 %。假设一间售价50万令吉的房子，其10%的首期款就 是5万令吉。刚需族必须确保有足够的资金支付首期款。 4.是否有足够的还款能力？ 刚需族在买房前必须衡量自己的还款能力。专家建议每月房 贷勿超过薪水的三分之一，以免届时被房贷压得喘不过气， 甚至沦为房奴及月光族。 5.是否具备足够的风险承受能力？ 每个人的风险承受能力，不仅取决于个人的财务状况与性格 等，还与自己承担的社会责任有关。刚需族必须设想到，自 己万一有一天失业的话，是否有足够的后备金来支付每月房 贷，以免出现房贷断供的情况。 6.未来10年想过怎样的生活？ 不同的人生阶段有不同的需求，买房时不能只是考虑当下的 需求，还要有长期规划。刚需族有必要想想未来10年自己 究竟想过怎样的生活，再依据这个线索去寻找合意的房子。 7.房子的升值空间有多少？ 房子未来的增值空间也是重要的考量因素之一。随着经济条 件和各方面需求的变化，刚需族在未来或许会有升级房子的 打算。如果房产升值了，或许还能从中赚一笔。记得，今天 的价格是为明天舒适生活的投资，社区的环境、基础设施、 生活机能等都与未来生活息息相关，房价不是越低越好，更 重要的是其价值。 不过小编认为对于刚需族来说，买房谨记不要盲目入市。了 解自己的需求、能力和未来的规划，才能买到最理想又具升 值潜能的房子。 ...

房市正常化，需时消化，或许需要 2 年 这 2 年，该如何投资房产？ 根据 e南洋 的报导，2018年 遭银行拍卖的产业数量 ，按年增 15.4%, 录得 3万2611宗，总值高达 155 亿6000万令吉， 连续第二年突破100亿令吉大关 ！ 新屋滞销， 拍卖屋方面，数量只增不减 ，换言之国内房市将持续面临挑战。 拍卖专家认为，市场仍需要时间消化政府宣布的政策，相信2年后，拍卖屋居高不下的情况才趋向正常。 供应过剩 始终是我国房市最大的痛点，加上 租金回酬跟不上房价上涨的速度 ，因此在短期内，整体房市料维持疲弱。只有当拍卖屋及滞销单位数量减少，才是房市开始复苏的开始。 银行积极收账，拍卖数量上升 《2018年全年拍卖报告》数据显示，去年遭拍卖的产业数量，按年劲起15.4% 至 3万2611 宗。在末季（2018年尾）得拍卖交易量年增28%至8953宗，交易值则激增60%，录得46亿7200万令吉。 去年末季得拍卖数量大幅上升 ，主要是金融机构积极收账所致，而遭拍卖得产业价值都高，连带推高拍卖总值。 “换个角度来看，银行积极收账并非坏事，否则长久只会导向更加失衡的市场。” 服务式公寓与套房，拍卖数量猛涨76% 公寓拍卖数量虽仍占多数的6863宗，但服务式公寓 service apartment 拍卖数量，去年涨幅却是最惊人，按年猛增76% 至 1797宗！ https://www.facebook.com/groups/PropertiesBMV/ 平均每个月就有 1144 个单位高楼产业遭拍卖，平均底价为 3 亿 1800万令吉。 公寓在拍卖市场中比较容易成交 ，除了门槛低，相较有地房产，有更多设备及良好租金回酬，都是吸引买家的诱因。 平均每个月拍卖的组屋约221宗，公寓则最多达572宗，高级公寓201宗，及服务式公寓或套房为150宗。 以上资料取自马来西亚 e南洋地产专栏，在众多被拍卖的产业里，我们先看看被拍卖的高楼产业的投资机会，因为选择多，租金回酬高。 上面那些数据告诉我们 3 个非常重要的讯息！ 1. 这2年将会很容易在拍卖市场中买到便宜的房子 如果想买房自己住或者投资，拍卖屋是很不错的选择。以同样的价格，向发展商购买新项目，可能买一间 Studio, 但是买拍卖屋，却能够买到3房式高级公...

投资拍卖屋的 10大 风险, 您必需知道！ Know Risks, Prevent Risks, Avoid Risks!   1. 前屋主不要搬走 如果遇到这样的问题，新的买主得自己解决，设法让原本得屋主搬走，这可以是很长的过程。如果处理得不好，就会从本来的“好康”，变成不好的投资。 If you bid a house that the owner is still staying there, you might need to spend a long time 2. 租给人 一般上遭拍卖的产业，都是屋主自己住，比较少发生是租给人的。但不是没有！如果遇到这个情况，也得想办法把该租客请走。 3. 拖欠管理与维修费 maintenance fee 在参与竞拍产业前，得详细阅读拍卖屋的销售说明书，POS and COS, 当中会清楚写明新买家需要承担的费用。如果没有了解清楚，也没有查清楚，买了一间已经拖欠维修费高达 RM10千 以上的产业，又必需在很短的时间内利用现金付清，这样就成为一个非常重的负担了！ 4. 债主纠缠 一般遭到拍卖，有关屋主多半也是欠债累累，而在房产转手后，前屋主的债主很可能会上门纠缠，这也是不慎投资者可能会面对的挑战之一。 5. 私人冻结令 就算一个房子已经被冻结，银行依旧会继续拍卖。遇上遭冻结的产业，并非就是绝路。只是在下手竞拍前还是需要做功课，像是土地查册 （land search and title search) ，了解 冻结令的细节再决定。 如果没有做足功课，可能无法向银行贷款，需要利用现金买断有关产业！更糟糕的是，买了过后无法搬进去，因为还没有移除冻结令！   6.  房贷未必通过 在拍卖当天，需要准备10% 定金的银行汇票。假设最终银行贷款不获批，买家就需要自行掏腰包，支付余下 90% 贷款，否则这 10% 定金将被没收 （Forfeit）。 7. 超支风险 若是功课做不足，对屋子的状况看不透彻或看走眼，分分钟会有超出成本的风险。因为无法精准估算需投入的成本，导致最终超支，还得亏着买卖房屋。 8. 现场气氛影响 心中要有自己的定价，切勿受到现场气氛带动，头昏脑热下做错决定，贸然跟进喊价。本来算好以最小成本换最大回报，最终却是花大价钱买教...

屋价下跌能够刺激房市吗？ 屋价，贷款年限，还有贷款利息对房市有多大的影响？ 不久前，有新闻报导，传我国政府可能会将房贷期限延长至40年，以及贷款利率控制在3.5%的上限。 阅读： 延长至40年·传政府拟扩大房贷期限 2013年7月，贷款机构和金融机构将房贷限制在最长35年，以减少家庭债务。之前，贷款者不仅可申请长达45年房贷，更能申请“跨世代”房贷，让子孙一起承担。 但是，你说巧不巧，自2013年缩短房贷年限过后，我国的房市就一直不振，缩短了房贷期限好像对房市有一定的影响哦！ e南洋有一篇报导：国家银行认为，房屋贷款期限从现有的35年延长至40年并不可行，因为这会 增加购屋者贷款成本 ，无助于改善房屋可负担程度。 对于贷款30万令吉的人而言，每个月需要缴付的款项只是少了70令吉，而贷款额则需要多付5万多令吉。 阅读： 房贷40年不可行 这里有一个问题可以让大家想想， 究竟房屋价格的高低，会不会直接影响人民的购买能力 ？房屋价格降低了，人民就比较能够买得起房子吗？ 在2019年1月到6月推行的「居者有其屋」HOC 运动， 如果发展商同意给予未出售以及新发售房屋10%折扣 ，政府將豁免印花税。 屋价降低了10%，那么每个月的房贷也降低了10%，人民就比较容易获得银行贷款。 这里可以寻找低于市价30%-60% 的房子 https://www.facebook.com/groups/PropertiesBMV 但是。。。 「居者有其屋」运动，因为种种的因素，好像无法如期达到预期的产业销量，即 RM3 billion。在「居者有其屋」运动，发展商愿不愿意将房价降低10% 是关键。 Consultants said the campaign’s lofty sales target may not be met, hence, the need for longer housing loans to help move units. PPC International Managing Director Datuk Siders Sittampalam and CBRE|WTW Managing Director Foo Gee Jen said the six-month HOC may not achieve i...