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将投资产业化成一项储蓄计划 如果将储蓄放在房产，回酬将是如何？ 18年前，我的朋友刚出来社会工作，还没有赚很多钱。那个时候，和父母同住的他，根本不会想到买房。他赚的钱，会用来买一些自己喜欢的东西，或是和朋友们一起花钱去娱乐和消遣。 我朋友的妈妈在当时做了一个非常有智慧的事情。他的儿子还没有能力买房， 妈妈就帮他付了 10% 头期 ，在一个地点相当不错的地方 买了一间屋子 。 她说就算租金很低，甚至没有租金也不要紧，只是希望他的儿子 每个月还银行贷款 ， 当作 储蓄 ！ 有了还房贷的经济压力，也使他儿子想更努力赚钱，不随意花钱，为要尽快还清房屋贷款。 储蓄投资，或许不是为了租金回酬，而是因为房价涨得比银行利息快！ 储蓄投资，最常看到的情况就是购买有地房产， landed properties。 有地房产，租金偏低，回酬不高，但还是许多人喜欢购买，因为涨价得比较快，主要是赚 capital appreciation！ 在好的地点，由于需求量高，然而土地却非常有限，因此公寓才会出现，而且公寓的价格也越来越贵。现在的年轻人，几乎买不起好地点的有地房产了，因为价格太贵，租金和房屋贷款的差距越来越大，negative gearing 非常多！ 那么，在大城市如吉隆坡和槟城，许多人的储蓄投资就开始放在1000sqft以上 的 3房式公寓了。3房式 的公寓也已经越来越贵，租金无法偿还贷款，但是却能增值得比较快。 什么是储蓄投资？ 就是将钱储蓄在会增值的房产，让你的储蓄随着房价增值。 如果租金不足以偿还房屋贷款，就不值得投资房子了吗？ 不是！ 在好的地点，比如靠近 Twin Tower KLCC，房产投资除了租金回酬，也是因为增值潜能。如果以储蓄的心态来供房屋贷款，我们会发现，投资房子还是值得的。 我拿一个在 KLCC附件的3房式公寓做例子： Crown Regency Service Condo Crown Regency 在吉隆坡黄金地段里面，是低密度服务式公寓，走路10分钟就能到达 Aquaria KLCC, LRT station，Monorail station 和 Pavilion Shopping Mall。非常难得的是 Freehold , 1399sqft, 3 bedrooms。 目前许多靠近 吉隆坡...

房市正常化，需时消化，或许需要 2 年 这 2 年，该如何投资房产？ 根据 e南洋 的报导，2018年 遭银行拍卖的产业数量 ，按年增 15.4%, 录得 3万2611宗，总值高达 155 亿6000万令吉， 连续第二年突破100亿令吉大关 ！ 新屋滞销， 拍卖屋方面，数量只增不减 ，换言之国内房市将持续面临挑战。 拍卖专家认为，市场仍需要时间消化政府宣布的政策，相信2年后，拍卖屋居高不下的情况才趋向正常。 供应过剩 始终是我国房市最大的痛点，加上 租金回酬跟不上房价上涨的速度 ，因此在短期内，整体房市料维持疲弱。只有当拍卖屋及滞销单位数量减少，才是房市开始复苏的开始。 银行积极收账，拍卖数量上升 《2018年全年拍卖报告》数据显示，去年遭拍卖的产业数量，按年劲起15.4% 至 3万2611 宗。在末季（2018年尾）得拍卖交易量年增28%至8953宗，交易值则激增60%，录得46亿7200万令吉。 去年末季得拍卖数量大幅上升 ，主要是金融机构积极收账所致，而遭拍卖得产业价值都高，连带推高拍卖总值。 “换个角度来看，银行积极收账并非坏事，否则长久只会导向更加失衡的市场。” 服务式公寓与套房，拍卖数量猛涨76% 公寓拍卖数量虽仍占多数的6863宗，但服务式公寓 service apartment 拍卖数量，去年涨幅却是最惊人，按年猛增76% 至 1797宗！ https://www.facebook.com/groups/PropertiesBMV/ 平均每个月就有 1144 个单位高楼产业遭拍卖，平均底价为 3 亿 1800万令吉。 公寓在拍卖市场中比较容易成交 ，除了门槛低，相较有地房产，有更多设备及良好租金回酬，都是吸引买家的诱因。 平均每个月拍卖的组屋约221宗，公寓则最多达572宗，高级公寓201宗，及服务式公寓或套房为150宗。 以上资料取自马来西亚 e南洋地产专栏，在众多被拍卖的产业里，我们先看看被拍卖的高楼产业的投资机会，因为选择多，租金回酬高。 上面那些数据告诉我们 3 个非常重要的讯息！ 1. 这2年将会很容易在拍卖市场中买到便宜的房子 如果想买房自己住或者投资，拍卖屋是很不错的选择。以同样的价格，向发展商购买新项目，可能买一间 Studio, 但是买拍卖屋，却能够买到3房式高级公...

你有否曾经看到，有一些新的房产项目有 GRR package  吗？ GRR 有什么好处？ GRR 是 G uarantee R ental R eturn   的缩写。意思就是 “ 保证租金回酬 ”。 今天来看看有 GRR 6% package 的房产，对您的 Loan Ability (LA) 有什么好处 ？为何您能够买更多的房子？ GRR 6% 其实 代表什么 ？ 如果利用  loan engine 的方程式 来计算每个月的房屋贷款， 如果贷款  RM850K ，供 30 年，年利率  4.5%， 每个月的 monthly repayment 就是大约 RM4300 。 (RM4300 x 12 个月 ) ÷ RM850,000 x 100% = 大约 6% GRR 6% 就表示租金回酬足够供每个月的分期房贷 （ 30 年 @4.5% 年利率） 如果有 5 年的 GRR 6% package  就表示您可以不需要为房贷而烦恼，长达  5 年！！ GRR 6% 除了解决您的房贷烦恼，还有什么额外的好处 ？ 我们试试以下的计算： 如果您有 RM8,000 收入，假设目前没有其他的  commitment（车贷，卡债，Personal loan, PTPTN 等等） 根据算法，大约能够得到的房屋贷款  （ 30 年 @4.5% 年利率） Loan Ability (LA)  = (RM8,000 x 0.8 x 0.7 – 0) x 200 = RM896,000 根据上面的计算，您就买了一间接近百万令吉的豪华公寓，申请到了银行房屋贷款大约 RM850K ，需要每个月供 RM4,300 的房贷。 但是因为有 GRR 6% package ， 就能享有固定的租金收入 RM4,300 GRR 6% package 的好处来了！ 租金收入可计算 80%成为自己的收入 ， RM4,300 x 80% = RM3,440 个人收入因为租金收入而提高了， DSR 也能随着提高 ，从 70% 变成 80% 或更高 虽然已经买了一间大约百万令吉的公寓，接下来依然能...