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现在市场上有许多待售的二手房，有许多都无法在短时间内卖出。  想将房子尽快的卖出，屋主是否需要不断的降低价格，还是应该聘请更多位的房产中介 呢？ 不断降低房子价格会不会为您的房子打折扣？ 聘请多为房产中介，但是如果不专业，能不能尽快将房子卖出呢？ 看看以下的短视频，对想卖房的您，或是身为房产中介的您，或许会有一些启发。  卖房，其实就是为一间房子，找到适合她的新主人。有句话是这么说的，“ 没有最好的房子，只有最适合的房子。 ” 说到底，这世上没有完美的房子， 不是人人都买到完美的房子，而是买到适合她居住的房子 。 无可否认，专业的房产中介，为房子匹配适合的主人，扮演着非常重要的角色。 以上的房产中介，非常巧妙的运用了以下的几个 销售技巧 ： 这位专业的房产中介可是有做足功课的！💪 1. 让顾客知道自己很专业，能够协助他们解决问题 2. 展示产品优势 3. 让顾客感觉享受到定制的服务 4. 适时和适当的夸奖顾客 5. 把劣势变成优势 6. 讲一手好故事，牵动顾客情绪 7. 尽量避免直接说出价格 8. 及时打消顾虑 9. 提高顾客的信心和未来盼望 我特别喜欢后面 closing 时的一句： “ 如果您和您先生都这么优秀，连您们都买不起房，那太不公平了 ！” 听了以上这句，让我补充： “如果这么优秀的您，在现在房价下跌时期，还买不起低于市价 30% 以上的拍卖房，那您还是别看房了呗！” 😅（开玩笑，别打我） 你们认为，这个房产中介的专业服务，能够被线上网络服务取代吗？ 谢谢阅读和观看。 如果想买低于市价的房子，欢迎加入我的 Facebook 好康头收藏组： Properties Below Market Value {好康头精华} 如果想以 Private Auction 的方式来协助您卖掉一些产业，欢迎联络我 Elvin 016-6740050 阅读更多： 投资拍卖屋的 10大 风险, 您必需知道！ Know Risks, Prevent Risks, Avoid Risks!

槟岛的好康！ Lelong Properties in Penang island! 11月 和 12月，将会有什么好的 楼盘 被拍卖了呢？ 我特别为我的团队和房产投资者准备了以下的几个好康，想在槟岛 Penang island 买到又好又便宜的屋子, 欢迎询问以下的拍卖屋详情。 1. N-Park Resort Condo 这个 condo 的最佳投资理由就是容易出租，是值得 Keep 的公寓！许多Universiti Sains Malaysia 的外籍大学生租在这个公寓。就算不靠大学生，这里也非常容易出租给 Bayan Lepas 工业区的工作人士！ 这个公寓，房市行情好的时候，曾经起价到 RM400K。如果购买二手价，rental yield 无法达到 6%。但是，购买被拍卖的 N-Park Condo, 就能拿到非常好的 Rental yield! 2. The Ocean View Condo 这个是非常难得，靠近 Karpal Singh Drive 海边的公寓，也是非常容易出租的一间公寓，适合 Keep。从这个公寓，走路5分钟就能到达每个夜晚都非常热闹的 Automall， 周末更是找不到 carpark。这个地点非常棒，邻近 Georgetown，也可以利用 highway 通往 Bayan Lepas 工业区工作。 3. 三层楼排屋 槟岛的 freehold landed property，靠近 Bayan Lepas 工业区，少过 RM100万，你觉得容易买到吗？ 4. 双层排屋 这间双层排屋的地点就非常棒！非常靠近槟岛 2 间最出名的华小，“光华小学” 和 “时钟分校”。也靠近几间中学，还有大学 USM。如果住在这里，托儿所，幼儿园，小学，中学，大学教育和工作，甚至 shopping 和娱乐，都能在住家附近获得！ 5. 双层半独立屋 槟岛买得到少过 RM100 万的 freehold 双层半独立吗？ 这个屋子的地点在槟岛的南部，非常靠近槟城第二大桥。住这里的最大好处就是，早上去工厂上班，下午放工的时段，都不会堵车。会大堵车的路是和你相反方向的😆 6. 双层独立屋 买到这间独立屋，你能够省下100万耶！ 这个地点也非常棒，靠近 USM 大学，当然也靠近 Bayan L...

投资房子，真的能够在10年以后涨价一倍吗？ 买房时机不对，回酬差很大！ 究竟 应该如何投资房产，才能达到10年翻倍的目标？ 最近遇到一些顾客，聊起投资房产，都感觉到他们对目前的房产投资缺乏信心。也有许多顾客已经被房贷卡住，难以脱身，因为几年前买的好些房子，现在卖不出，也租不出。 2012年以前，许多人都相信房价能够一直涨，就好像下面这张图片，因此就不断买新的产业！还记得，一些新楼盘推介日，有人会连夜排队，期望第二天能够抢先选到最好的单位，或是得到比较多的折扣。甚至，排在前方的人，还能以高价出售他的排位！ 发展商看到这样的购屋需求，也乘机不断推出新楼盘，不管地点好坏，就算价格上涨，都能卖出！许多在10年前买房的人，也发现他的房价已经涨了最少一倍以上，因此对于房价的上涨，充满信心，也就出现了这样的说法：“ 房价10年涨一倍 ”！ 如今，房市进入寒冬期，发展商有许多房子卖不出，就连二手房的销量也同样下滑了！ 最近在 e南洋 的新闻就写到 “马来西亚建筑商公会（MBAM） 对本地建筑业当前的“死气沉沉”景象感忧虑 ，指公共发展项目若继续迟迟不来， 建筑商可能吃“西北风” 。” -- 这表示，目前新的产业发展项目已经大量减少，有许多建筑商希望能获得政府的公共发展项目，才能确保建筑业得以永续经营。 房价的涨幅连续5年下滑 看看以下的 House Price Index，我国的屋价成长，自2013年起，就已经在慢慢减低，这表示房屋的涨价已经大不如前，甚至还出现跌价和拍卖！ 究竟应该如何投资房产，才能达到10年翻倍的目标？ 天时，地利，人（知识和胆量）很重要！ 买低，出租，卖高！BUY， HOLD，SELL！ 房价是根据市场的需求和供应，有起有落的，买低卖高就能得到最高的回酬! 先看看10年前的House Price Index。 如果在2009年购买的房子，估计只是8年的时间，直到2017年止，房价已经涨了一倍或以上！ 在2012/2013年买的二手屋，如果在7年后的今天成功卖出，估计还能赚30%左右。但如果是 2012/2013年订下的新项目，前年刚拿钥匙，这些新屋在7年后的今天应该是没亏当赚，想卖的就尽快卖吧！ 现在是买房的好时机吗？ 买屋的天时（时机）很重要，才能确...

2019 和 2020年将会是 投资拍卖屋的好时期，您准备好了吗 ？ 只要透过专业的拍卖屋地产经纪，您也能买到安全，良好，甚至是全新的拍卖屋！ 这里分享一篇东方日报的报导： https://www.orientaldaily.com.my/ 拍卖屋都是陈旧、破烂，闹鬼，甚至随时被泼红漆而不值得买吗？未必！ 近年来也有不少新屋被拍卖。举例，吉隆坡有间刚建成不久的豪华公寓单位在首次以90万令吉市价拍卖不成后，经过6次拍卖，价格已跌至49万令吉，跌幅高达46%。 （不怕让你们知道，这间就是 Jalan Ampang KL 的 Arte Plus ，现在可算是非常值得投资，因为比 early bird launching 时的价格便宜了接近50万令吉！） 室内设计一级棒的 Arte Plus 豪华公寓 随著房市放缓，越来越多刚建好不久，没人住过的新屋单位也被拍卖，且比市价便宜很多。 槟城也有类似状况，如The Clovers公寓的市价是80万令吉左右，但拍卖价跌至40多万令吉，而 Arte S 豪华公寓价格从90多万令吉跌至50多万令吉。 Arte S 的拍卖情况可以看这里 https://beyondpropertyinfo.blogspot.com/2019/03/what-happening-public-auction.html 为何新屋会被拍卖呢？ 这些屋主可能是在之前购屋时，无需付头期，并以为屋子在3至4年建好后，薪水会涨，结果薪水涨幅不高，也租不出去，最终供不起房贷，导致拍卖的数量就增加。 “这种屋子就是在建好及拿了入伙纸后，还未搬进去住就被拍卖了。” “ 若买来自己住，现在是很好的时机 ，因为数量很多，很便宜，房价已差不多跌到谷底。”  槟城的3.5 storey 有地房产，2015年市价卖200万，但目前拍卖价格才120万左右 https://www.facebook.com/groups/PropertiesBMV/ 其实，除了公寓，被拍卖的有地房产也不少，而且地点都很棒！被拍卖的价格也比4年钱的屋价便宜了30% 以上！也因为如此，我经常告诉朋友， 如果想要提高生活品质，upgrade living, 又不要买到太贵的屋子，这两年的机会一定要把握！ 靠近吉隆坡双子星塔的 S...

将投资产业化成一项储蓄计划 如果将储蓄放在房产，回酬将是如何？ 18年前，我的朋友刚出来社会工作，还没有赚很多钱。那个时候，和父母同住的他，根本不会想到买房。他赚的钱，会用来买一些自己喜欢的东西，或是和朋友们一起花钱去娱乐和消遣。 我朋友的妈妈在当时做了一个非常有智慧的事情。他的儿子还没有能力买房， 妈妈就帮他付了 10% 头期 ，在一个地点相当不错的地方 买了一间屋子 。 她说就算租金很低，甚至没有租金也不要紧，只是希望他的儿子 每个月还银行贷款 ， 当作 储蓄 ！ 有了还房贷的经济压力，也使他儿子想更努力赚钱，不随意花钱，为要尽快还清房屋贷款。 储蓄投资，或许不是为了租金回酬，而是因为房价涨得比银行利息快！ 储蓄投资，最常看到的情况就是购买有地房产， landed properties。 有地房产，租金偏低，回酬不高，但还是许多人喜欢购买，因为涨价得比较快，主要是赚 capital appreciation！ 在好的地点，由于需求量高，然而土地却非常有限，因此公寓才会出现，而且公寓的价格也越来越贵。现在的年轻人，几乎买不起好地点的有地房产了，因为价格太贵，租金和房屋贷款的差距越来越大，negative gearing 非常多！ 那么，在大城市如吉隆坡和槟城，许多人的储蓄投资就开始放在1000sqft以上 的 3房式公寓了。3房式 的公寓也已经越来越贵，租金无法偿还贷款，但是却能增值得比较快。 什么是储蓄投资？ 就是将钱储蓄在会增值的房产，让你的储蓄随着房价增值。 如果租金不足以偿还房屋贷款，就不值得投资房子了吗？ 不是！ 在好的地点，比如靠近 Twin Tower KLCC，房产投资除了租金回酬，也是因为增值潜能。如果以储蓄的心态来供房屋贷款，我们会发现，投资房子还是值得的。 我拿一个在 KLCC附件的3房式公寓做例子： Crown Regency Service Condo Crown Regency 在吉隆坡黄金地段里面，是低密度服务式公寓，走路10分钟就能到达 Aquaria KLCC, LRT station，Monorail station 和 Pavilion Shopping Mall。非常难得的是 Freehold , 1399sqft, 3 bedrooms。 目前许多靠近 吉隆坡...

年轻人买房前的7大提问 “ 刚需族 ”是指对房子有强烈需要的购屋群体，包括首购族 、青年置业群、婚房主力军等等，他们是房市最强大的“置 业力量”。对于刚需族来说，真的了解自己是否已做好买房 的准备了吗？ 1.工作稳定了吗？ 当刚需族认为自己的工作尚未稳定，并有意找寻新的工作机 会，势必将影响买房后的工作通勤及房贷压力。一旦买了房 子，未来找工作时可能就会想尽量靠近住家，而这或多或少 会对寻找新工作机会产生一定约束力。 2.是否能贷到款？ 国人所有的偿债纪录都会纳入国家银行的中央信贷纪录（C CRIS）系统，而大部分申请房贷被拒的购屋者，几乎都 是因为个人信贷纪录不良所导致。刚需族在申请房贷之前， 不管是车贷、信用卡债务或高等教育贷学金等，都必须按时 偿还，以确保所有记录“干净”才行。 3.是否有足够的资金支付首期款？ 买房最基本的是要准备一笔首期款，金额大概是房价的10 %。假设一间售价50万令吉的房子，其10%的首期款就 是5万令吉。刚需族必须确保有足够的资金支付首期款。 4.是否有足够的还款能力？ 刚需族在买房前必须衡量自己的还款能力。专家建议每月房 贷勿超过薪水的三分之一，以免届时被房贷压得喘不过气， 甚至沦为房奴及月光族。 5.是否具备足够的风险承受能力？ 每个人的风险承受能力，不仅取决于个人的财务状况与性格 等，还与自己承担的社会责任有关。刚需族必须设想到，自 己万一有一天失业的话，是否有足够的后备金来支付每月房 贷，以免出现房贷断供的情况。 6.未来10年想过怎样的生活？ 不同的人生阶段有不同的需求，买房时不能只是考虑当下的 需求，还要有长期规划。刚需族有必要想想未来10年自己 究竟想过怎样的生活，再依据这个线索去寻找合意的房子。 7.房子的升值空间有多少？ 房子未来的增值空间也是重要的考量因素之一。随着经济条 件和各方面需求的变化，刚需族在未来或许会有升级房子的 打算。如果房产升值了，或许还能从中赚一笔。记得，今天 的价格是为明天舒适生活的投资，社区的环境、基础设施、 生活机能等都与未来生活息息相关，房价不是越低越好，更 重要的是其价值。 不过小编认为对于刚需族来说，买房谨记不要盲目入市。了 解自己的需求、能力和未来的规划，才能买到最理想又具升 值潜能的房子。 ...

房市正常化，需时消化，或许需要 2 年 这 2 年，该如何投资房产？ 根据 e南洋 的报导，2018年 遭银行拍卖的产业数量 ，按年增 15.4%, 录得 3万2611宗，总值高达 155 亿6000万令吉， 连续第二年突破100亿令吉大关 ！ 新屋滞销， 拍卖屋方面，数量只增不减 ，换言之国内房市将持续面临挑战。 拍卖专家认为，市场仍需要时间消化政府宣布的政策，相信2年后，拍卖屋居高不下的情况才趋向正常。 供应过剩 始终是我国房市最大的痛点，加上 租金回酬跟不上房价上涨的速度 ，因此在短期内，整体房市料维持疲弱。只有当拍卖屋及滞销单位数量减少，才是房市开始复苏的开始。 银行积极收账，拍卖数量上升 《2018年全年拍卖报告》数据显示，去年遭拍卖的产业数量，按年劲起15.4% 至 3万2611 宗。在末季（2018年尾）得拍卖交易量年增28%至8953宗，交易值则激增60%，录得46亿7200万令吉。 去年末季得拍卖数量大幅上升 ，主要是金融机构积极收账所致，而遭拍卖得产业价值都高，连带推高拍卖总值。 “换个角度来看，银行积极收账并非坏事，否则长久只会导向更加失衡的市场。” 服务式公寓与套房，拍卖数量猛涨76% 公寓拍卖数量虽仍占多数的6863宗，但服务式公寓 service apartment 拍卖数量，去年涨幅却是最惊人，按年猛增76% 至 1797宗！ https://www.facebook.com/groups/PropertiesBMV/ 平均每个月就有 1144 个单位高楼产业遭拍卖，平均底价为 3 亿 1800万令吉。 公寓在拍卖市场中比较容易成交 ，除了门槛低，相较有地房产，有更多设备及良好租金回酬，都是吸引买家的诱因。 平均每个月拍卖的组屋约221宗，公寓则最多达572宗，高级公寓201宗，及服务式公寓或套房为150宗。 以上资料取自马来西亚 e南洋地产专栏，在众多被拍卖的产业里，我们先看看被拍卖的高楼产业的投资机会，因为选择多，租金回酬高。 上面那些数据告诉我们 3 个非常重要的讯息！ 1. 这2年将会很容易在拍卖市场中买到便宜的房子 如果想买房自己住或者投资，拍卖屋是很不错的选择。以同样的价格，向发展商购买新项目，可能买一间 Studio, 但是买拍卖屋，却能够买到3房式高级公...

屋价下跌能够刺激房市吗？ 屋价，贷款年限，还有贷款利息对房市有多大的影响？ 不久前，有新闻报导，传我国政府可能会将房贷期限延长至40年，以及贷款利率控制在3.5%的上限。 阅读： 延长至40年·传政府拟扩大房贷期限 2013年7月，贷款机构和金融机构将房贷限制在最长35年，以减少家庭债务。之前，贷款者不仅可申请长达45年房贷，更能申请“跨世代”房贷，让子孙一起承担。 但是，你说巧不巧，自2013年缩短房贷年限过后，我国的房市就一直不振，缩短了房贷期限好像对房市有一定的影响哦！ e南洋有一篇报导：国家银行认为，房屋贷款期限从现有的35年延长至40年并不可行，因为这会 增加购屋者贷款成本 ，无助于改善房屋可负担程度。 对于贷款30万令吉的人而言，每个月需要缴付的款项只是少了70令吉，而贷款额则需要多付5万多令吉。 阅读： 房贷40年不可行 这里有一个问题可以让大家想想， 究竟房屋价格的高低，会不会直接影响人民的购买能力 ？房屋价格降低了，人民就比较能够买得起房子吗？ 在2019年1月到6月推行的「居者有其屋」HOC 运动， 如果发展商同意给予未出售以及新发售房屋10%折扣 ，政府將豁免印花税。 屋价降低了10%，那么每个月的房贷也降低了10%，人民就比较容易获得银行贷款。 这里可以寻找低于市价30%-60% 的房子 https://www.facebook.com/groups/PropertiesBMV 但是。。。 「居者有其屋」运动，因为种种的因素，好像无法如期达到预期的产业销量，即 RM3 billion。在「居者有其屋」运动，发展商愿不愿意将房价降低10% 是关键。 Consultants said the campaign’s lofty sales target may not be met, hence, the need for longer housing loans to help move units. PPC International Managing Director Datuk Siders Sittampalam and CBRE|WTW Managing Director Foo Gee Jen said the six-month HOC may not achieve i...