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How to Earn Millions from 100 Dollar Only! 有句话是这么说的： 你把比 尔盖兹 Bill Gates 丢到沙漠里，隔天他就在沙漠中搞出一栋微软；但把乞丐丢到华尔街，过了一年他还是在乞讨 。 您是不是也有这样的 “抱怨” 想法：那些有钱人，只是因为刚好在对的时间点出生，刚好踩在全球经济起飞的时刻。如果他们在我们这个年代出生，我看他还拽不拽得起来！ 这部由美国 Discovery 制作的实境秀： 富豪谷底求翻身 ，非常激励！ 看看富豪有没有办法在 这个时代 ， 从百元开始 ， 没有人脉 ，在一个 陌生的地方 （ 不可透露真实身份） 打造出市值百万的企业 ！ 对于观众，我们就是要看看真正的有钱人都在玩什么游戏！ 实境秀里面的男主角， Glenn Stearns 是目前个人身价大约二十亿美金左右的超级有钱人！ 我检查了一下，发现他的信贷公司，最近好像已经破产。 不过，我觉得他或许只是想在环境不好时，申请破产来暂时抽身吧。谁知，有本事的人，“破产”对他而言，只是经营财务，避开困境的其中一种做法，等待时机适当时，再从新出发。 算了，不理 Glenn Stearns 目前的情况如何，我只想看看有钱人是如何变得有钱，那个 过程才是最重要的 ，你说是吗？  上半部短片，我们看看他如何从百元开始筹募投资资金。下半部短片，就看看他如何投资创业，打造一个市值百万的公司吧！ 实境秀开始时， Glenn Stearns 手中只有 100 元，的确遇到了许多的挑战，处在一般人的“老鼠圈”困境里，赚了一些钱后又被开销了。 接下来，他是如何一步步赚到创业的基金呢？ 赚钱： 开始时，赚钱的确不容易。 从卖小东西开始，小资本，赚小钱，赚的是差价。接下来，是打工，赚的是时薪。后来，他去尝试做服务员，赚服务佣金。以上的赚钱方式，还未展现生意头脑，干的都是体力活！这是不是大多数人的赚钱方式呢？ 接下来就不同了，随着一个大节日即将来临，他决定要抓住这时机，看准这节日所需要的物品，勇敢投资，并利用有限的人脉，和当地人合作，实行买低，卖高商业策略，赚了一笔！ 但是，靠节日售卖物品，收入并无法稳定。因此，他的下一个目标，开始转卖二手车，而且专门找 被拍卖 的法拍车，翻新过后以高价出售，利润高达 10倍！ ...

投资房子，真的能够在10年以后涨价一倍吗？ 买房时机不对，回酬差很大！ 究竟 应该如何投资房产，才能达到10年翻倍的目标？ 最近遇到一些顾客，聊起投资房产，都感觉到他们对目前的房产投资缺乏信心。也有许多顾客已经被房贷卡住，难以脱身，因为几年前买的好些房子，现在卖不出，也租不出。 2012年以前，许多人都相信房价能够一直涨，就好像下面这张图片，因此就不断买新的产业！还记得，一些新楼盘推介日，有人会连夜排队，期望第二天能够抢先选到最好的单位，或是得到比较多的折扣。甚至，排在前方的人，还能以高价出售他的排位！ 发展商看到这样的购屋需求，也乘机不断推出新楼盘，不管地点好坏，就算价格上涨，都能卖出！许多在10年前买房的人，也发现他的房价已经涨了最少一倍以上，因此对于房价的上涨，充满信心，也就出现了这样的说法：“ 房价10年涨一倍 ”！ 如今，房市进入寒冬期，发展商有许多房子卖不出，就连二手房的销量也同样下滑了！ 最近在 e南洋 的新闻就写到 “马来西亚建筑商公会（MBAM） 对本地建筑业当前的“死气沉沉”景象感忧虑 ，指公共发展项目若继续迟迟不来， 建筑商可能吃“西北风” 。” -- 这表示，目前新的产业发展项目已经大量减少，有许多建筑商希望能获得政府的公共发展项目，才能确保建筑业得以永续经营。 房价的涨幅连续5年下滑 看看以下的 House Price Index，我国的屋价成长，自2013年起，就已经在慢慢减低，这表示房屋的涨价已经大不如前，甚至还出现跌价和拍卖！ 究竟应该如何投资房产，才能达到10年翻倍的目标？ 天时，地利，人（知识和胆量）很重要！ 买低，出租，卖高！BUY， HOLD，SELL！ 房价是根据市场的需求和供应，有起有落的，买低卖高就能得到最高的回酬! 先看看10年前的House Price Index。 如果在2009年购买的房子，估计只是8年的时间，直到2017年止，房价已经涨了一倍或以上！ 在2012/2013年买的二手屋，如果在7年后的今天成功卖出，估计还能赚30%左右。但如果是 2012/2013年订下的新项目，前年刚拿钥匙，这些新屋在7年后的今天应该是没亏当赚，想卖的就尽快卖吧！ 现在是买房的好时机吗？ 买屋的天时（时机）很重要，才能确...

将投资产业化成一项储蓄计划 如果将储蓄放在房产，回酬将是如何？ 18年前，我的朋友刚出来社会工作，还没有赚很多钱。那个时候，和父母同住的他，根本不会想到买房。他赚的钱，会用来买一些自己喜欢的东西，或是和朋友们一起花钱去娱乐和消遣。 我朋友的妈妈在当时做了一个非常有智慧的事情。他的儿子还没有能力买房， 妈妈就帮他付了 10% 头期 ，在一个地点相当不错的地方 买了一间屋子 。 她说就算租金很低，甚至没有租金也不要紧，只是希望他的儿子 每个月还银行贷款 ， 当作 储蓄 ！ 有了还房贷的经济压力，也使他儿子想更努力赚钱，不随意花钱，为要尽快还清房屋贷款。 储蓄投资，或许不是为了租金回酬，而是因为房价涨得比银行利息快！ 储蓄投资，最常看到的情况就是购买有地房产， landed properties。 有地房产，租金偏低，回酬不高，但还是许多人喜欢购买，因为涨价得比较快，主要是赚 capital appreciation！ 在好的地点，由于需求量高，然而土地却非常有限，因此公寓才会出现，而且公寓的价格也越来越贵。现在的年轻人，几乎买不起好地点的有地房产了，因为价格太贵，租金和房屋贷款的差距越来越大，negative gearing 非常多！ 那么，在大城市如吉隆坡和槟城，许多人的储蓄投资就开始放在1000sqft以上 的 3房式公寓了。3房式 的公寓也已经越来越贵，租金无法偿还贷款，但是却能增值得比较快。 什么是储蓄投资？ 就是将钱储蓄在会增值的房产，让你的储蓄随着房价增值。 如果租金不足以偿还房屋贷款，就不值得投资房子了吗？ 不是！ 在好的地点，比如靠近 Twin Tower KLCC，房产投资除了租金回酬，也是因为增值潜能。如果以储蓄的心态来供房屋贷款，我们会发现，投资房子还是值得的。 我拿一个在 KLCC附件的3房式公寓做例子： Crown Regency Service Condo Crown Regency 在吉隆坡黄金地段里面，是低密度服务式公寓，走路10分钟就能到达 Aquaria KLCC, LRT station，Monorail station 和 Pavilion Shopping Mall。非常难得的是 Freehold , 1399sqft, 3 bedrooms。 目前许多靠近 吉隆坡...

房产投资： 如何有效的改善/ 提高房产投资的回报率 Return of Investment ROI 现在房子越来越贵，应该如何投资才能拿到漂亮的投资回报率 Return of Investment 呢？ 2019年应该如何投资房产，才能最快得到投资回报呢？ 3 种选择！  我们先来看看如何计算最基本的 房产投资 ROI Basic Formula: 在槟城，我看到有些 RM500K 左右的高级公寓，只能月租 RM1200左右。 RM500K 的房屋价格，如果向银行贷款90%，年利率3.5%, 偿还期35年，每个月的 monthly installment 则需要 RM2,130。 再加上公寓的管理费 maintenance fee 大约 RM200，月租其实需要 RM2,330 才没有经济负担。 利用上面这个例子，我们算算 ROI 是多少？ 如果月租 RM1200, 做包租婆（屋主）的其实每个月需要倒贴 RM1130 让别人入住你的家。 以上这个简单的计算还没有包括购买房产时的印花税，律师费，出租前的装修费用等等。如果要加入计算，可以加在 Property Value。 另外我们看看，如果每个月能够收到 RM2330 的月租，这是多少巴仙的投资回报率 Return of Investment 呢？ 从这个简单的计算来看， 健康的投资回报率 ROI 应该需要达到 6% 或更高 。 问题是， 我们应该如何拿到 ROI = 6% 或更高呢？ 有 2个重要因素 需要衡量，可以帮助您有效地 提高投资回报率 ROI 。 1. Property Value 房产价格 2. Monthly Rental 租金 1. Property Value 在现今时代， 什么时候买房最便宜，风险最低？ 有许多人认为是在发展商 new project pre-launching 的时候，才能得到最便宜，最多rebate的房屋价格，所以必须越早预定就越便宜。   这个想法在几年以前，经济好，房市旺的时候，或许是这样。但是，接下来几年，有许多不确定因素，房价又贵，选择购买新房产必须额外谨慎，不然买错就亏大钱了！ 自2018年，经过几个月的观察，我发现有许多在2014年 launching...

如果您能够获得 RM450K 的银行贷款，你 应该如何投资房产，才能获得最大的投资回酬 ！ 如果您能够以最少的钱，去获得最大的投资回酬， 将杠杆的威力发挥到极致，将投资风险降到最低 ，您就赢了一般的投资者。 前2天我跟一位 Uncle A 分享投资房产。他很希望能够买到比较大的房子给家人，但是他的income tax 给得不多，他知道他无法，也不可以买到贵的房子。 目前在槟岛，普遍的新公寓价格大约是 RM500/sqft。 1000sqft 的新公寓就大约 RM500K 左右，贷款90% 就是 RM450K 。 由于每个月需要供大约 RM2280 的房贷，每个月所需要的 nett income 大约是 RM3500 就比较有机会获得银行贷款 （如果没有供车和欠卡债）。 如果是 Gross income （未扣除 EPF 和 SOCSO), 就需要大约 RM4000 的月收入。 这一位 Uncle A 没有钱吗？ 其实不是的，income tax 给得不多，并不代表没有钱。槟城有许多 uncle 和 aunty 是赚现金的，只是无法买到比较贵的房子而已。 在 new project 和 sub sale properties 市场里，如果income tax 给得不多，这位 Uncle A 是无法购买贵的房产的。 但是，在 lelong properties 市场里，这位 Uncle A 就能够买到很大间的房子！ 这是因为在 lelong properties 市场的房屋买卖合同里，一间 RM800K 的高级公寓可能只卖 RM450K! 没有给很多的 income tax, 又能买到大房子，这只能在 lelong properties 市场里面找得到。 下面就是一个例子： 在槟岛 Sungai Ara/ Bayan Lepas 一间 1598sqft 的高级公寓，被 lelong 只卖 RM486K! 这个是有私人电梯出入的高级公寓，还有包括2个 car parks, Freehold！ 我问过银行，银行的估价可以达到 RM830K! RM486K/1598sqft = RM304/sqft 而已， 和她附近大约 RM500/sqft 或更贵的公寓相比，和 槟岛的 affordable homes 相比，这简直是太值得了！ ...

你有否曾经看到，有一些新的房产项目有 GRR package  吗？ GRR 有什么好处？ GRR 是 G uarantee R ental R eturn   的缩写。意思就是 “ 保证租金回酬 ”。 今天来看看有 GRR 6% package 的房产，对您的 Loan Ability (LA) 有什么好处 ？为何您能够买更多的房子？ GRR 6% 其实 代表什么 ？ 如果利用  loan engine 的方程式 来计算每个月的房屋贷款， 如果贷款  RM850K ，供 30 年，年利率  4.5%， 每个月的 monthly repayment 就是大约 RM4300 。 (RM4300 x 12 个月 ) ÷ RM850,000 x 100% = 大约 6% GRR 6% 就表示租金回酬足够供每个月的分期房贷 （ 30 年 @4.5% 年利率） 如果有 5 年的 GRR 6% package  就表示您可以不需要为房贷而烦恼，长达  5 年！！ GRR 6% 除了解决您的房贷烦恼，还有什么额外的好处 ？ 我们试试以下的计算： 如果您有 RM8,000 收入，假设目前没有其他的  commitment（车贷，卡债，Personal loan, PTPTN 等等） 根据算法，大约能够得到的房屋贷款  （ 30 年 @4.5% 年利率） Loan Ability (LA)  = (RM8,000 x 0.8 x 0.7 – 0) x 200 = RM896,000 根据上面的计算，您就买了一间接近百万令吉的豪华公寓，申请到了银行房屋贷款大约 RM850K ，需要每个月供 RM4,300 的房贷。 但是因为有 GRR 6% package ， 就能享有固定的租金收入 RM4,300 GRR 6% package 的好处来了！ 租金收入可计算 80%成为自己的收入 ， RM4,300 x 80% = RM3,440 个人收入因为租金收入而提高了， DSR 也能随着提高 ，从 70% 变成 80% 或更高 虽然已经买了一间大约百万令吉的公寓，接下来依然能...