10 Risks in Buying Auction Properties
投资拍卖屋的 10大 风险, 您必需知道！
Know Risks, Prevent Risks, Avoid Risks!
1. 前屋主不要搬走
如果遇到这样的问题，新的买主得自己解决，设法让原本得屋主搬走，这可以是很长的过程。如果处理得不好，就会从本来的“好康”，变成不好的投资。
If you bid a house that the owner is still staying there, you might need to spend a long time
2. 租给人
一般上遭拍卖的产业，都是屋主自己住，比较少发生是租给人的。但不是没有！如果遇到这个情况，也得想办法把该租客请走。
3. 拖欠管理与维修费 maintenance fee
在参与竞拍产业前，得详细阅读拍卖屋的销售说明书，POS and COS, 当中会清楚写明新买家需要承担的费用。如果没有了解清楚，也没有查清楚，买了一间已经拖欠维修费高达 RM10千 以上的产业，又必需在很短的时间内利用现金付清，这样就成为一个非常重的负担了！
4. 债主纠缠
一般遭到拍卖，有关屋主多半也是欠债累累，而在房产转手后，前屋主的债主很可能会上门纠缠，这也是不慎投资者可能会面对的挑战之一。
5. 私人冻结令
就算一个房子已经被冻结，银行依旧会继续拍卖。遇上遭冻结的产业，并非就是绝路。只是在下手竞拍前还是需要做功课，像是土地查册 （land search and title search) ，了解
冻结令的细节再决定。
如果没有做足功课，可能无法向银行贷款，需要利用现金买断有关产业！更糟糕的是，买了过后无法搬进去，因为还没有移除冻结令！
6. 房贷未必通过
在拍卖当天，需要准备10% 定金的银行汇票。假设最终银行贷款不获批，买家就需要自行掏腰包，支付余下 90% 贷款，否则这 10% 定金将被没收 （Forfeit）。
7. 超支风险
若是功课做不足，对屋子的状况看不透彻或看走眼，分分钟会有超出成本的风险。因为无法精准估算需投入的成本，导致最终超支，还得亏着买卖房屋。
8. 现场气氛影响
心中要有自己的定价，切勿受到现场气氛带动，头昏脑热下做错决定，贸然跟进喊价。本来算好以最小成本换最大回报，最终却是花大价钱买教训。
如果上面 8 项通通顺利，最关键的就是下面这 2 个了！因为买 auction properties 是和时间赛跑！
9. 银行负责人的效率，要快，要快，要快！
银行贷款能否顺利，而且快速获得批准，对于购买拍卖屋是非常关键的！购买拍卖屋的整个过程必需在90天内完成，否则 10% 定金将被没收 （Forfeit）。银行贷款的申请和批准，必需控制在20天~25天内，并完成签署 bank offer letter, 过后马上交给律师处理。如果银行人员没有为买家尽快的申请和处理贷款，就有延迟的风险！
10. 律师的效率，要快，要快，要快！
购买拍卖屋，最好是交给熟悉拍卖屋的律师，而不是任意寻找平时处理新 project 或是二手屋买卖 的律师。购买拍卖屋，需要检查得更加仔细，手续上也有些不同，而且需要跟时间赛跑！
如果银行贷款那边处理得时间长了，导致只剩下少过2个月的时间，有些律师就不愿意处理了。因为律师会担心无法在90天内让银行贷款 release money，造成新屋主需要用现金先付所有的钱，这将会引起非常不愉快的情况。
律师也需要和银行配合，要不然也会使银行延迟 release money！
其实，还有一个很重要的角色，就是您的房产经纪人，auction property agent。他可以协助您 follow up 银行和律师。有经验的 auction property agent 能够带领您 step-by-step 让您比较清楚下一步您应该做什么。如果遇到特别状况，也只有经验的 action property agent 能够指引您有什么其他的方法来应付您的特别或突发状况！
参考文章在: www.enanyang.my
结语：
通过拍卖，如果成功购得低于市价高达80%的房产，再经过简单的装修一番后，转手卖出即可获得高额回酬。
但是，以上的 10个 风险是买家需要衡量的。对于缺乏经验和时间的买家，还是交托给有经验的 auction properties specialist agents 协助购买，比较稳妥。如果为了省下 agent commissions, 而为自己带来那么多的麻烦，得不偿失！
如果想选购好的拍卖屋，欢迎加入我的 Facebook Closed Group
https://www.facebook.com/groups/PropertiesBMV/
Know Risks, Prevent Risks, Avoid Risks!
如果遇到这样的问题，新的买主得自己解决，设法让原本得屋主搬走，这可以是很长的过程。如果处理得不好，就会从本来的“好康”，变成不好的投资。
If you bid a house that the owner is still staying there, you might need to spend a long time
2. 租给人
一般上遭拍卖的产业，都是屋主自己住，比较少发生是租给人的。但不是没有！如果遇到这个情况，也得想办法把该租客请走。
3. 拖欠管理与维修费 maintenance fee
在参与竞拍产业前，得详细阅读拍卖屋的销售说明书，POS and COS, 当中会清楚写明新买家需要承担的费用。如果没有了解清楚，也没有查清楚，买了一间已经拖欠维修费高达 RM10千 以上的产业，又必需在很短的时间内利用现金付清，这样就成为一个非常重的负担了！
一般遭到拍卖，有关屋主多半也是欠债累累，而在房产转手后，前屋主的债主很可能会上门纠缠，这也是不慎投资者可能会面对的挑战之一。
5. 私人冻结令
就算一个房子已经被冻结，银行依旧会继续拍卖。遇上遭冻结的产业，并非就是绝路。只是在下手竞拍前还是需要做功课，像是土地查册 （land search and title search) ，了解
冻结令的细节再决定。
如果没有做足功课，可能无法向银行贷款，需要利用现金买断有关产业！更糟糕的是，买了过后无法搬进去，因为还没有移除冻结令！
在拍卖当天，需要准备10% 定金的银行汇票。假设最终银行贷款不获批，买家就需要自行掏腰包，支付余下 90% 贷款，否则这 10% 定金将被没收 （Forfeit）。
7. 超支风险
若是功课做不足，对屋子的状况看不透彻或看走眼，分分钟会有超出成本的风险。因为无法精准估算需投入的成本，导致最终超支，还得亏着买卖房屋。
8. 现场气氛影响
心中要有自己的定价，切勿受到现场气氛带动，头昏脑热下做错决定，贸然跟进喊价。本来算好以最小成本换最大回报，最终却是花大价钱买教训。
如果上面 8 项通通顺利，最关键的就是下面这 2 个了！因为买 auction properties 是和时间赛跑！
9. 银行负责人的效率，要快，要快，要快！
银行贷款能否顺利，而且快速获得批准，对于购买拍卖屋是非常关键的！购买拍卖屋的整个过程必需在90天内完成，否则 10% 定金将被没收 （Forfeit）。银行贷款的申请和批准，必需控制在20天~25天内，并完成签署 bank offer letter, 过后马上交给律师处理。如果银行人员没有为买家尽快的申请和处理贷款，就有延迟的风险！
购买拍卖屋，最好是交给熟悉拍卖屋的律师，而不是任意寻找平时处理新 project 或是二手屋买卖 的律师。购买拍卖屋，需要检查得更加仔细，手续上也有些不同，而且需要跟时间赛跑！
如果银行贷款那边处理得时间长了，导致只剩下少过2个月的时间，有些律师就不愿意处理了。因为律师会担心无法在90天内让银行贷款 release money，造成新屋主需要用现金先付所有的钱，这将会引起非常不愉快的情况。
律师也需要和银行配合，要不然也会使银行延迟 release money！
其实，还有一个很重要的角色，就是您的房产经纪人，auction property agent。他可以协助您 follow up 银行和律师。有经验的 auction property agent 能够带领您 step-by-step 让您比较清楚下一步您应该做什么。如果遇到特别状况，也只有经验的 action property agent 能够指引您有什么其他的方法来应付您的特别或突发状况！
参考文章在: www.enanyang.my
结语：
通过拍卖，如果成功购得低于市价高达80%的房产，再经过简单的装修一番后，转手卖出即可获得高额回酬。
但是，以上的 10个 风险是买家需要衡量的。对于缺乏经验和时间的买家，还是交托给有经验的 auction properties specialist agents 协助购买，比较稳妥。如果为了省下 agent commissions, 而为自己带来那么多的麻烦，得不偿失！
如果想选购好的拍卖屋，欢迎加入我的 Facebook Closed Group
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