When Will a Property be Auctioned
没缴交房贷多久，房子才会被拍卖？
2019年，在马来西亚，被银行拍卖的产业有增加的趋势。
根据小弟我的观察，有许多新公寓或房子，也难逃被拍卖的命运。这些被拍卖的新房子，有许多都是在 2013~2014 年间 launching 的，特别是当时的高级公寓。当然，一些比较早建好的房子，以及 low cost flat 也有被拍卖。
为何那么多新房子被拍卖了呢？
其中一个原因就和 Property Market Cycle 有关。
看看以下的 house price index，我国的房价在2013年出现了高峰。在2013年 new launch 的房子，PSF 价格都非常高。在槟岛的其中一个公寓 Arte S, 在她的那个地点，也出现有史以来的新高价 RM8xx psf, 而且卖得非常好!
为什么屋价那么高，还能卖得那么好？
看看以下的 Consumer Sentiment Index, 这是市场情绪指数，代表着消费者心情好不好，愿不愿意花钱。如果消费者心情好，多贵都愿意买，只要老子开心就好！😄
2013年以及之前的市场情绪都非常好，再加上2013年之前，人人看到房价一直起，就会觉得买房一定赚，就算发展商就卖得贵，多数的人也照买不误，而且还买许多间！
2013年过后，不确定是不是因为 GST 的实行，市场消费情绪下滑，房子的交易也开始慢慢的减少。
2018年大选过后，市场情绪也是大好！那一阵子，有几个月的消费税空窗期，许多商家的生意也有短期的改善。只是好景不长，接下来市场就对一些新政策的实行，缺乏了信心。直到今天，市场情绪还是非常低迷，导致许多新房子滞销，二手房子也是无法转卖。。。
在2013年下单买的房子，2017年就拿钥匙了。有许多在2013年投资房产的投资者，原本希望建好后就转卖赚钱，却在2017年就开始遇到了房子无法脱售的麻烦。如果投资者的 cash flow 和资金雄厚，就能度过2017年，2018年，2019年，或2020年的房市低潮期。
无奈，房子需要每个月供房贷。如果在2013年买了许多间房子（不只是一间而已），2017年后卖不出，租不了，那个屋主又无法持续的承担房屋贷款，开始拖欠银行贷款，那么到了今年，就会一间间地被银行拍卖了。
如果房市再无法好转，预料会有更多的拍卖屋出现！
据说，目前还有许多人申请 EPF 来协助摊还银行贷款，或是透过其他方法来筹资，期望能够拖延房子被拍卖的时机。
如果房市能够在短期内尽快回温，市场消费情绪可以改善，就业机会能够增加，人民能够提高收入，银行贷款利息能够降低，那么就能减少房子被拍卖的机率了!
多少个月没有缴交房贷，房子会被拍卖呢？
陈佐彬律师
参考： http://www.enanyang.my
根据1965年国家土地法典 (National Land Code 1065) 第254条款，如果业主持续最少一个月 （或根据合约其他不少于一个月的时间）无法按照合约交房贷，那么产业抵押持有人（银行）必须以书信的方式要求业主在一个月内偿还房贷，否则银行会根据程序申请产业拍卖令。
简单来解释，如果合约没有注明其他时间，那么根据第254条款，银行最快可以在业主两个月无法按照合约交房贷的情况下申请产业拍卖令。可是，在进行拍卖前，银行是必须用2至4个月申请产业拍卖令。所以，从无法按照合约缴房贷到银行成功拿到产业拍卖令，然后进行拍卖，最快也要4至6个月。
如何购买拍卖屋？
一间房子被银行拍卖之前，业主已经无法还房贷了，更别说业主很大可能已经拖欠许多的水电费，cukai pintu/ taksiran, 还有 maintenance fee。
现在许多被拍卖的屋子，都需要被拍卖3次或4次以上，比市价便宜了30%~50%左右，才开始有人问津。如果想买到肯定低于市价的，安全的拍卖屋，需要让有经验的 拍卖屋地产经纪 协助你，因为有许多文件是需要检查的，以免买到有问题，被庞大债务困扰的房子。
拍卖屋地产经纪 与一般卖新项目，或是卖二手屋的地产经纪，有着不同的专业，因为他们的卖家不同，需要检查的文件不同，购买手续也不同。
学习购买拍卖屋的机会来了，还能现场选择已经被初步过滤的拍卖屋！
2019年现在已经出现了许多新的，地点好的拍卖屋。
欢迎按这里，加入选购拍卖屋
RM300K 左右在吉隆坡二线城市，不只是能够买到 小型的 Studio unit 而已，或是 affordable housing，而是有机会买到拥有高级设施，1000sqft 左右的3房式公寓（市价RM500K 左右）！
槟岛也有一些好地点的 landed properties, 也已经从百万的价格，跌到少过一百万了！
如果想买租金回酬 6% 以上的产业，或是买低卖高，在拍卖产业里，比较多机会买到，是投资的好时机。
Properties Below Market Value Showcase!
Date： 8 Sept 2019
Venue: Bayan Baru, Pulau Pinang
Time： 1:30pm ~ 5pm
Fee: FREE for first 15 people only!
Language: English
http://bit.ly/bmv-elv (click to register)
OR
Whatsapp me, Elvin for registration:
http://wassmee.us/w/?c=1c8e
http://wassmee.us/w/?c=1c8e
Or call Elvin +60166740050
欢迎加入Facebook Closed Group
https://www.facebook.com/groups/PropertiesBMV/
阅读更多：
拍卖屋的一些数据，这让我们看到了捡便宜的机会！
https://beyondpropertyinfo.blogspot.com/2019/05/properties-supply-corrective-auction-data.html
2019年，在马来西亚，被银行拍卖的产业有增加的趋势。
根据小弟我的观察，有许多新公寓或房子，也难逃被拍卖的命运。这些被拍卖的新房子，有许多都是在 2013~2014 年间 launching 的，特别是当时的高级公寓。当然，一些比较早建好的房子，以及 low cost flat 也有被拍卖。
其中一个原因就和 Property Market Cycle 有关。
看看以下的 house price index，我国的房价在2013年出现了高峰。在2013年 new launch 的房子，PSF 价格都非常高。在槟岛的其中一个公寓 Arte S, 在她的那个地点，也出现有史以来的新高价 RM8xx psf, 而且卖得非常好!
看看以下的 Consumer Sentiment Index, 这是市场情绪指数，代表着消费者心情好不好，愿不愿意花钱。如果消费者心情好，多贵都愿意买，只要老子开心就好！😄
2013年以及之前的市场情绪都非常好，再加上2013年之前，人人看到房价一直起，就会觉得买房一定赚，就算发展商就卖得贵，多数的人也照买不误，而且还买许多间！
2018年大选过后，市场情绪也是大好！那一阵子，有几个月的消费税空窗期，许多商家的生意也有短期的改善。只是好景不长，接下来市场就对一些新政策的实行，缺乏了信心。直到今天，市场情绪还是非常低迷，导致许多新房子滞销，二手房子也是无法转卖。。。
在2013年下单买的房子，2017年就拿钥匙了。有许多在2013年投资房产的投资者，原本希望建好后就转卖赚钱，却在2017年就开始遇到了房子无法脱售的麻烦。如果投资者的 cash flow 和资金雄厚，就能度过2017年，2018年，2019年，或2020年的房市低潮期。
无奈，房子需要每个月供房贷。如果在2013年买了许多间房子（不只是一间而已），2017年后卖不出，租不了，那个屋主又无法持续的承担房屋贷款，开始拖欠银行贷款，那么到了今年，就会一间间地被银行拍卖了。
据说，目前还有许多人申请 EPF 来协助摊还银行贷款，或是透过其他方法来筹资，期望能够拖延房子被拍卖的时机。
如果房市能够在短期内尽快回温，市场消费情绪可以改善，就业机会能够增加，人民能够提高收入，银行贷款利息能够降低，那么就能减少房子被拍卖的机率了!
多少个月没有缴交房贷，房子会被拍卖呢？
陈佐彬律师
参考： http://www.enanyang.my
根据1965年国家土地法典 (National Land Code 1065) 第254条款，如果业主持续最少一个月 （或根据合约其他不少于一个月的时间）无法按照合约交房贷，那么产业抵押持有人（银行）必须以书信的方式要求业主在一个月内偿还房贷，否则银行会根据程序申请产业拍卖令。
简单来解释，如果合约没有注明其他时间，那么根据第254条款，银行最快可以在业主两个月无法按照合约交房贷的情况下申请产业拍卖令。可是，在进行拍卖前，银行是必须用2至4个月申请产业拍卖令。所以，从无法按照合约缴房贷到银行成功拿到产业拍卖令，然后进行拍卖，最快也要4至6个月。
如何购买拍卖屋？
一间房子被银行拍卖之前，业主已经无法还房贷了，更别说业主很大可能已经拖欠许多的水电费，cukai pintu/ taksiran, 还有 maintenance fee。
现在许多被拍卖的屋子，都需要被拍卖3次或4次以上，比市价便宜了30%~50%左右，才开始有人问津。如果想买到肯定低于市价的，安全的拍卖屋，需要让有经验的 拍卖屋地产经纪 协助你，因为有许多文件是需要检查的，以免买到有问题，被庞大债务困扰的房子。
拍卖屋地产经纪 与一般卖新项目，或是卖二手屋的地产经纪，有着不同的专业，因为他们的卖家不同，需要检查的文件不同，购买手续也不同。
学习购买拍卖屋的机会来了，还能现场选择已经被初步过滤的拍卖屋！
2019年现在已经出现了许多新的，地点好的拍卖屋。
欢迎按这里，加入选购拍卖屋
RM300K 左右在吉隆坡二线城市，不只是能够买到 小型的 Studio unit 而已，或是 affordable housing，而是有机会买到拥有高级设施，1000sqft 左右的3房式公寓（市价RM500K 左右）！
槟岛也有一些好地点的 landed properties, 也已经从百万的价格，跌到少过一百万了！
如果想买租金回酬 6% 以上的产业，或是买低卖高，在拍卖产业里，比较多机会买到，是投资的好时机。
Date： 8 Sept 2019
Venue: Bayan Baru, Pulau Pinang
Time： 1:30pm ~ 5pm
Fee: FREE for first 15 people only!
Language: English
http://bit.ly/bmv-elv (click to register)
OR
Whatsapp me, Elvin for registration:
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Or call Elvin +60166740050
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拍卖屋的一些数据，这让我们看到了捡便宜的机会！
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