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投资拍卖屋的 10大 风险, 您必需知道！ Know Risks, Prevent Risks, Avoid Risks!   1. 前屋主不要搬走 如果遇到这样的问题，新的买主得自己解决，设法让原本得屋主搬走，这可以是很长的过程。如果处理得不好，就会从本来的“好康”，变成不好的投资。 If you bid a house that the owner is still staying there, you might need to spend a long time 2. 租给人 一般上遭拍卖的产业，都是屋主自己住，比较少发生是租给人的。但不是没有！如果遇到这个情况，也得想办法把该租客请走。 3. 拖欠管理与维修费 maintenance fee 在参与竞拍产业前，得详细阅读拍卖屋的销售说明书，POS and COS, 当中会清楚写明新买家需要承担的费用。如果没有了解清楚，也没有查清楚，买了一间已经拖欠维修费高达 RM10千 以上的产业，又必需在很短的时间内利用现金付清，这样就成为一个非常重的负担了！ 4. 债主纠缠 一般遭到拍卖，有关屋主多半也是欠债累累，而在房产转手后，前屋主的债主很可能会上门纠缠，这也是不慎投资者可能会面对的挑战之一。 5. 私人冻结令 就算一个房子已经被冻结，银行依旧会继续拍卖。遇上遭冻结的产业，并非就是绝路。只是在下手竞拍前还是需要做功课，像是土地查册 （land search and title search) ，了解 冻结令的细节再决定。 如果没有做足功课，可能无法向银行贷款，需要利用现金买断有关产业！更糟糕的是，买了过后无法搬进去，因为还没有移除冻结令！   6.  房贷未必通过 在拍卖当天，需要准备10% 定金的银行汇票。假设最终银行贷款不获批，买家就需要自行掏腰包，支付余下 90% 贷款，否则这 10% 定金将被没收 （Forfeit）。 7. 超支风险 若是功课做不足，对屋子的状况看不透彻或看走眼，分分钟会有超出成本的风险。因为无法精准估算需投入的成本，导致最终超支，还得亏着买卖房屋。 8. 现场气氛影响 心中要有自己的定价，切勿受到现场气氛带动，头昏脑热下做错决定，贸然跟进喊价。本来算好以最小成本换最大回报，最终却是花大价钱买教训。 如果上面 8 项通

屋价下跌能够刺激房市吗？ 屋价，贷款年限，还有贷款利息对房市有多大的影响？ 不久前，有新闻报导，传我国政府可能会将房贷期限延长至40年，以及贷款利率控制在3.5%的上限。 阅读： 延长至40年·传政府拟扩大房贷期限 2013年7月，贷款机构和金融机构将房贷限制在最长35年，以减少家庭债务。之前，贷款者不仅可申请长达45年房贷，更能申请“跨世代”房贷，让子孙一起承担。 但是，你说巧不巧，自2013年缩短房贷年限过后，我国的房市就一直不振，缩短了房贷期限好像对房市有一定的影响哦！ e南洋有一篇报导：国家银行认为，房屋贷款期限从现有的35年延长至40年并不可行，因为这会 增加购屋者贷款成本 ，无助于改善房屋可负担程度。 对于贷款30万令吉的人而言，每个月需要缴付的款项只是少了70令吉，而贷款额则需要多付5万多令吉。 阅读： 房贷40年不可行 这里有一个问题可以让大家想想， 究竟房屋价格的高低，会不会直接影响人民的购买能力 ？房屋价格降低了，人民就比较能够买得起房子吗？ 在2019年1月到6月推行的「居者有其屋」HOC 运动， 如果发展商同意给予未出售以及新发售房屋10%折扣 ，政府將豁免印花税。 屋价降低了10%，那么每个月的房贷也降低了10%，人民就比较容易获得银行贷款。 这里可以寻找低于市价30%-60% 的房子 https://www.facebook.com/groups/PropertiesBMV 但是。。。 「居者有其屋」运动，因为种种的因素，好像无法如期达到预期的产业销量，即 RM3 billion。在「居者有其屋」运动，发展商愿不愿意将房价降低10% 是关键。 Consultants said the campaign’s lofty sales target may not be met, hence, the need for longer housing loans to help move units. PPC International Managing Director Datuk Siders Sittampalam and CBRE|WTW Managing Director Foo Gee Jen said the six-month HOC may not achieve i

投资股票如何能够赚最多？ 当然是： 买低卖高 咯！ 但是， 什么时候能够买入最低点，什么时候能够卖出最高点 ？ 前几天我遇到一位朋友，股票投资也算相当成功，但是他都不是买最低，卖最高的。他告诉我，在股市赚钱，不一定需要买在最低，因为没有人知道什么时候是最低的。而且，也不是卖出最高价格的，因为价格越高，越有风险会卖不出。 他为自己设下一个入场和离场的价格，有达到目标盈利就可以了。他也不鼓励买短期来套利，而是投资中长期，比较稳妥。坚守他的原则，虽然不是买最低，卖最高，但是却一直让他在股市里面赚钱。 同样的。。。 投资 Auction Properties 需要有正确的定价 今天我不是要分享如何买卖股票，而是我看到他的方法，可以利用在投资 auction properties 这里来赚钱。 最近，有许多顾客询问有关如何购买 auction properties 的问题。其中一个最多人无法接受的事实就是， 为何我不能买到 bank reserve price, 就是 lelong price？ ! 当顾客觉得无法买到最低价格的时候，就选择放弃了。。。 Auction Properties 是需要竞标的，价高者得 ！ 在 auction 竞标 ， 价格只会上，不会下 ! 当您觉得房屋拍卖价格很便宜时，许多人也会这么认为，大家都会不约而同的一起去竞标。只要在竞标现场遇到一位想与你购买同一间拍卖屋的人，您就不可能买到 bank reserve price 了！在竞标时，只要出现一位 “非买不可” 的竞标者，您如果他两个人长时间斗争，就可以让屋价上升几十万块钱了！ 设定 Maximum Price 便宜价格的拍卖屋会吸引许多人去竞标，那么在出席 竞标之前，您就需要为自己设定一个 maximum price , 不应该期望买到 bank reserve price，因为这个的机率非常低。 Maximum price 可以利用您能够获得的最高银行贷款为标准 。因为如果竞标成功，您必需买下这间屋子，否则就会丧失 10% deposit。 如果无法买到 bank reserve price, 感觉不值得？ 我有许多顾客，期待能够买到最低的 lelong price, 结果却一直都买不到拍卖屋。 当一间市价 RM800K 的屋子，被拍卖 R

购买拍卖屋，到底是买便宜还是买贵了？！ 许多人看到拍卖屋的 Bank Reserve Price, 价格非常低，就以为能够以那个价格买到那间被拍卖的房子！其实不然。。。 在购买拍卖屋的时候，有什么样的情况会发生，影响了拍卖屋的价格？ 今天我就利用一个例子，简单的分享一些吧! 槟岛有一个设计非常独特的 Condo, 叫做 Arte S。这个 Freehold condo 目前市价大约是 RM1.1mil, 她的 auction price 从 价格一百万起，开始一直滑落！ 槟岛的房屋价格，人人喊涨，只有在 auction market 里，我们就看到屋价一直下滑！ 以下视频可以看看 Condo Arte S 的建筑设计。  如果在 Arte S 的 Sky Lounge, 还可以看到槟城第一大桥和第二大桥呢！ 这么漂亮的 Condo 被拍卖，实在是可惜。也是因为现在房市不振，拍卖屋被拍卖了许多次，都还没有买家！ Arte S 从 一百万开始拍卖，一直跌到 RM576K 还是无人问津。。。 二月尾，这个 Condo Arte S 单位，跌到了 RM519K，再一次被拍卖。 这次吸引了超过10位的竞标者，参与竞标！ 许多人都希望在 auction house 能够买到最便宜的房子! 但是，出现了10多位竞标者，还有可能用 RM519K 标到吗？ 不可能！ 这个单位从RM529K 开始起跳！直接起了 10K ！ 10多位竞标者，用钱相斗，不断举牌提高价格，每一次举牌就提高RM1K 的价格， 从RM529K... RM539K... RM549K... RM559K... 已经起了几十千，还在不断上涨！！ 最后剩下俩个人互斗，希望将房屋价格继续标高，好让对方知难而退。。。最后，其中一个终于妥协了，不争了，因为房子价格已经 从 RM519K 竞标到 RM631K 了，在 短短的10几分钟内就起价了 RM112K ！ 最后的胜利者，成功以 RM631K 买到了这个 Condo Arte S, 虽然比原先的价格贵了 RM112K, 那买家还是非常开心😆 Auction Properties 竞标就是价高者得 在场的竞标者，有些人的 budget 太低，根本就不可能买到这间 Arte S。 最后得标的价格 RM6

（檳城5日讯） 房地產市场低靡，就连被银行拍卖后 比市价便宜10%至27%的房屋，也比以前更难售出！  檳城拍卖官协会前会长孙子巄接受《东方日报》访问时表示，当 屋主第一次进行拍卖时，是以估价师评估的市价作为底价，若卖不出，通常会在下次（通常是一个月后）拍卖时降价10% 。 他举例，若一间屋子的市价为10万令吉，若第一次拍卖失败，第2次拍卖时会把底价降低至9万令吉，第3次降至8万1000令吉，第4次7万2900令吉，以此类推。 估价市价或不同 他估计，2018年之前，30%房屋在第1或第2次就拍卖成功，50%房屋在第3或4次才卖得出去，其余20%是要拍卖超过4次才卖出，或仍然卖不出去。 「现在第1次和第2次会卖出去的，会少过20%，第3和第4次拍卖出去的，差不多有30%左右。」 他说，那些要拍卖3至4次才卖出去的屋子价格主要介于10万至50万令吉，檳岛以公寓居多，威省是有地房屋和公寓。 他补充，若拍卖了3至4次后依然卖不出去，银行通常不会无止尽地降价，而是会先留著屋子，等待其他时机再拍卖，不过那时的价格可能就会回升了。 他也提醒，估价师的估价未必与市价一样，因为他是评估相似產业最近一年的成交价，我国房產市场从2017年开始低靡，因此那些拍卖超过3次的房產，价格已属于偏低。 无论如何，他表示，银行拍卖不出而降价10%，只是普遍上的比例，有时会视情况而有所增减。若是高庭拍卖的房屋，基于手续比较多，通常每4至6个月才拍卖一次，那降幅也有所不同。 另外，孙子巄指出， 多年前，很多人认为拍卖的房屋都是素质较差、地点偏远的组屋或公寓，但现在较新的趋势是，很多优质的新旧房產，也被放入拍卖市 场 ，低与市价30%或以上出售 。 「 这证明市场上的经济走势偏低，並影响社会上各收入阶层的人 。」 他补充，如今他本身有一些私人屋主客户，愿意以低于市价20至30%的价格作为拍卖底价，成交的成功率超过一半。 他表示，这类型屋子的价格多数超过50万令吉，因为屋主认为留著屋子需付出持有成本，因此愿意以较低价格出售，而且可拿这笔钱去其他地方投资。 拍卖有地房产 料未来更多新房被拍卖 檳城拍卖官协会前会长孙子巄预计， 未来2至3年会有更多新的房屋会被拍卖 。 他分析，屋主在3年前向发展商购屋时有很多优惠，包括只需支付少许头期就可购屋，並在交钥匙前费